세무 Q&A
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Q.
오피스텔 주택수 특례기준
2024년부터 2027년 준공된 주거용오피스텔 매수하고 기존 주택 매도시 양도세 산정시 주택수 포함여부
서*명 님
조회 : 5228건
답변 : 6건
25.11.07
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강은혜 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.07
오피스텔 분양권은 주택 수에 포함 되지 않습니다.
(서면-2021-법규재산-0586, '22.1.27.)
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.07
양도세 주택수 산정시 실제 주거용 주택이면 주택수 산입니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.07
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
2024년부터 2027년까지 준공된 주거용 오피스텔을 매수하고 기존 주택을 매도할 경우, 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는지 여부는 다음과 같습니다.
우선, 오피스텔은 분양권의 경우 주택 수에 포함되지 않으며, 이미 건물로 완료되어 있는 주거용 오피스텔이 매수된 경우에는 해당 오피스텔이 주택 수에 포함됩니다.
즉, 일반적으로 주거용 오피스텔이 양도소득세 산정의 대상인 주택에 해당한다면, 기존 주택 매도와 신규 오피스텔 매수 모두 주택 수에 포함되어 계산됩니다.
다만, 구체적인 적용 여부는 오피스텔의 용도, 분양권 여부, 그리고 준공 일정 등에 따라 차이가 있을 수 있으니, 상세한 상황에 따라 전문가 상담을 받아보시기를 권장드립니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.08
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
오피스텔은 업무용 오피스텔인경우 주택수에 포함되지 않지만
주거용오피스텔은 양도소득세 계산시 주택으로 봅니다.
소득세법 및 시행령상 “주택”이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.08
안녕하세요.
오피스텔을 주거용으로 매입하시고 또한 주거용으로 사용하시는 경우에는 오피스텔도 주택수에 포함합니다.
따라서 기존주택 매도시 일시적 2주택 비과세 적용 가능합니다.
감사합니다.
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문종구 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.10
안녕하세요. 국세청출신 세무사입니다.
오피스텔은 업무용시설이므로 원칙상 주택으로 보지 아니하지만, 세법에서는 공부상 용도와 상관없이 실제 사용용도에 따라 주택여부를 판단합니다.
따라서 기존주택 양도당시 오피스텔의 실제 사용용도에 따라 판단하시면 됩니다.
양도소득세 비과세여부 판정시 오피스텔의 실제 사용용도의 판정을 두고 과세관청과 분쟁이 많은 분야이므로 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 2024~2027년에 준공된 주거용 오피스텔을 취득하고 기존 주택을 파는 경우, 일정 요건을 충족하면 그 오피스텔은 기존 주택 양도세 계산 시 주택 수에서 잠정 제외(특례)됩니다.
- 요건을 못 지키면 일반 규정대로 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
자세한 기준
1) 특례로 주택 수에서 제외되는 경우
- 대상: 사용승인일이 2024.1.1~2027.12.31인 “주거용 오피스텔”
- 상황: 새 오피스텔을 취득한 뒤 기존 주택을 처분
- 요건: 정해진 기한(통상 취득일로부터 3년 이내 등 시행령상 기한) 내 기존 주택을 양도할 것, 그리고 1세대1주택 비과세의 일반 요건(보유기간 등)을 충족할 것
- 효과: 기존 주택을 팔 때 주택 수 산정에서 그 오피스텔은 제외되어 1세대1주택 비과세나 중과 배제 판정에 불리하게 작용하지 않음
2) 주택 수에 포함되는 경우(특례 미충족)
- 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 있고, 특례 요건(준공기간·처분기한 등)을 충족하지 못하면
- 기존 주택 양도 시 그 오피스텔은 주택 수에 포함되어 1세대1주택 비과세가 배제되거나(요건 미충족 시) 다주택 중과 판단에 불리할 수 있음
체크 포인트
- “준공시기”: 사용승인일이 2024~2027년이어야 특례 대상
- “처분기한”: 새 오피스텔 취득 후 정해진 기한 내 기존 주택을 팔아야 함
- “용도”: 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되는지 여부가 일반 규정상 주택 수 판정의 핵심(단, 특례 충족 시 제외 혜택 적용)
- 기타: 지역·시기별 세법 시행령과 국세청 유권해석에 따라 세부 기한·요건이 다를 수 있으니, 실제 양도 시점 이전에 최신 규정으로 반드시 재확인 권장
결론
- 질문하신 “2024~2027년 준공 주거용 오피스텔을 매수하고 기존 주택을 양도”하는 경우, 특례 요건(해당 기간 준공 + 기한 내 기존주택 처분 등)을 충족하면 그 오피스텔은 기존 주택 양도세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 요건을 못 맞추면 포함됩니다.
필요 시 현재 보유내역(취득일·준공일·거주 여부·지역)과 예정 양도일을 알려주시면 해당 사례에 맞춰 비과세 가능 여부와 기한을 구체적으로 계산해 드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.