참조만 부탁드립니다.
요점
- 부모님과의 매매에서 증여추정 여부를 판단하려면 ‘시가’가 가장 중요합니다.
- 거래사례가 부족하다면 감정평가를 시가로 인정받을 수 있습니다. 다만 보통 “감정평가업자 2곳 이상”의 평가액 평균(평가기준일 전후 6개월 이내)이 필요합니다.
- 이렇게 확정한 시가를 기준으로 “시가의 70% 미만” 또는 “시가와의 차액 3억 원 초과” 여부를 판단하시면 됩니다.
근거와 해설
1) 증여추정(저가양수) 규정
- 상속세및증여세법 제35조(저가양수·고가양도 이익의 증여): 특수관계인(부모-자녀 포함) 간에 시가보다 현저히 낮은 가액으로 취득하면 그 이익을 증여로 봅니다.
- ‘현저히’의 기준: 시가와의 차액이 (1) 시가의 30% 초과 또는 (2) 3억 원 초과 중 더 작은 금액을 넘는 경우.
- 실무상 요약: “시가의 70% 미만이거나, 차액이 3억 원을 초과하면 증여추정.”
- 증여이익 금액: (시가 − 거래가액) − min(시가×30%, 3억).
2) 시가 인정 범위(무엇을 ‘시가’로 보나)
- 법령상 시가(상증세법 제60, 같은 법 시행령 제49)는 다음과 같은 “대통령령으로 정하는 시가”를 우선 인정합니다.
- 동일·유사 자산의 정상거래 사례가액(평가기준일 전후 6개월 이내)
- 감정평가업자 2곳 이상이 평가한 가액의 평균(평가기준일 전후 6개월 이내)
- 경·공매가액 등 객관적 거래가액
- 위 시가가 없으면 보충적 평가방법(공시지가, 개별주택가격 등)으로 평가합니다.
- 결론: 유사 거래가 거의 없다면, 감정평가업자 “2곳 이상”의 평가액 평균을 시가로 인정받는 것이 가장 안전합니다. 한 곳의 감정만으로는 원칙적으로 ‘시가’로 확정되기 어렵고, 과세관청이 보충적 평가방법 등 다른 기준을 적용할 수 있습니다.
3) 감정평가 활용 시 주의사항
- 평가기준일: 증여·양도일(통상 매매계약일이 아닌 소유권 이전일 기준을 문제 삼을 수 있어, 계약일/잔금일 모두에 근접하게 받아두면 안전).
- 기간 요건: 평가기준일 전후 6개월 이내에 받은 감정이어야 함.
- 수량 요건: 감정평가업자 2곳 이상, 평균가 적용.
- 동일성 유지: 권리관계(전세·임차보증금 등), 물리적 상태가 평가와 실제 거래 시점에 달라지지 않도록 관리.
- 서류 보관: 감정서, 매매계약서, 자금출처 입증서류 일체 보관.
4) 질문에 대한 답변
- “감정평가서를 시가로 볼 수 있는지?” → 예. 유사사례가 부족하다면, 감정평가업자 2곳 이상의 평가서 평균가를 ‘시가’로 인정받을 수 있습니다.
- “그 금액을 기준으로 70%/3억 판단해도 되는지?” → 예. 위 요건을 갖춘 감정가 평균을 시가로 보고, 그 시가 대비 70% 미만 여부 또는 시가와의 차액 3억 원 초과 여부를 판단하시면 됩니다.
추가 유의사항(실무 리스크)
- 자금출처 조사: 자녀가 대금을 실제로 지급했는지, 자금 원천이 무엇인지 입증 요구가 빈번합니다(차용이면 차용증, 이자지급, 상환내역 필수).
- 양도소득세 측면: 특수관계자 간 저가거래는 소득세법상 ‘시가 과세’로 보정될 수 있습니다(시가와 거래가액 차이가 일정 기준 이상이면 양도가액을 시가로 보정). 매수자 입장에선 증여세, 매도자(부모) 입장에선 양도세 리스크를 동시에 검토하세요.
- 실무 팁: 매매가를 감정가에 최대한 근접하게 맞추고, 두 곳 감정평가서 평균가를 기준으로 계약서에 특약(감정가 참조)을 두면 분쟁·과세 리스크를 줄일 수 있습니다.
간단 예시
- 감정 2곳 평균 시가 12억 → 안전허용범위 = min(12억×30%, 3억) = 3억
- 매매가 9.5억(시가 대비 2.5억 낮음) → 차액 2.5억 ≤ 3억 → 증여추정 아님
- 매매가 8억(차액 4억) → 4억 > 3억이므로 증여추정. 증여이익 = 4억 − 3억 = 1억
필요하시면 현재 상황(주소지, 권리관계, 전세/임대 여부, 예정 거래시점)을 알려주시면, 감정 타이밍과 안전한 가격 범위를 더 구체적으로 계산해 드리겠습니다.