참조만 부탁드립니다.
안녕하세요! 상황 정리와 자금조달계획서 작성 방향을 깔끔하게 안내드릴게요.
1) 기본 계산
- 매매가: 885,000,000원
- 50:50 공동지분 → 1인당 취득가액: 442,500,000원
- 자기자금(현금+증여)
· 아내: 200,000,000원 → 부족분 242,500,000원
· 남편: 350,000,000원 → 부족분 92,500,000원
- 총 필요 대출: 335,000,000원 (= 242,500,000 + 92,500,000)
2) 작성 방식 선택 (둘 중 하나)
A. 공동대출(권장)
- 대출을 부부 공동차주로 실행(혹은 지분별로 각각 실행).
- 자금조달계획서 기재 예시
· 아내(지분 50% 442.5백만)
- 자기자금(예금 등): 100,000,000
- 증여(직계존속 등): 100,000,000
- 주택담보대출: 242,500,000
· 남편(지분 50% 442.5백만)
- 자기자금(예금 등): 250,000,000
- 증여(직계존속 등): 100,000,000
- 주택담보대출: 92,500,000
- 장점: 각자 부족분을 “주택담보대출”로 적으면 되고, 배우자 간 차입/증여 이슈가 없어 가장 깔끔합니다.
B. 남편 단독대출(질문하신 경우)
- 은행 대출은 남편 1인 차주로 335,000,000원 실행.
- 자금조달계획서 기재는 “각자의 지분 취득가액 기준”으로 해야 하므로 다음처럼 적습니다.
· 아내(지분 50% 442.5백만)
- 자기자금(예금 등): 100,000,000
- 증여(직계존속 등): 100,000,000
- 차입금(배우자): 242,500,000 또는 증여(배우자): 242,500,000
· 남편(지분 50% 442.5백만)
- 자기자금(예금 등): 250,000,000
- 증여(직계존속 등): 100,000,000
- 주택담보대출: 92,500,000
- 포인트:
· 남편 총 대출은 335,000,000원이 맞지만, 남편 본인 지분 취득에 쓰인 금액만 “주택담보대출 92,500,000원”으로 기재합니다.
· 나머지 242,500,000원은 아내의 취득자금으로 “배우자에게서 차입” 또는 “배우자에게서 증여”로 아내 명세에 기재합니다.
· 대출 실행은 남편 명의로 하되, 잔금일에 매도인에게 직접 송금되어도 배우자 간 차입/증여로 처리 가능합니다.
3) 차입 vs 증여 선택 시 유의사항
- 차입(배우자)로 처리:
· 금전소비대차계약서(차용증), 이자율(국세청 인정이자율 수준), 상환일정, 이자·원금 이체내역을 준비·유지하세요.
· 이자 미지급 또는 과소면 증여로 보아 과세 리스크가 생길 수 있습니다.
- 증여(배우자)로 처리:
· 잔금/자금 이전 전에 혼인신고를 완료해야 “배우자 증여”로 인정됩니다.
· 배우자 증여는 공제 한도가 커 실무상 깔끔하지만, 10년 합산 규정이 있으니 기존·향후 증여 계획과 함께 세무사 상담을 권합니다.
4) 서류·실무 팁
- 공동명의인데 남편 단독대출 시, 아내 지분에도 근저당 설정 동의(공동담보)가 필요합니다.
- 증여(부모→자녀) 부분은 증여계약서, 송금내역(자금 출처) 준비를 권합니다.
- 배우자 차입으로 기재 시 차용증, 이자 지급내역이 추후 소명 자료가 됩니다.
- 지역/금액별 제출 기준(변동 가능):
· 화성시(동탄)는 현재 비규제지역인 경우가 많습니다. 비규제지역은 통상 6억 이상 거래 시 자금조달계획서 제출, 9억 이상이면 증빙 첨부 요구가 일반적입니다. 귀 건은 8.85억으로 계획서는 필수, 증빙은 원칙상 의무 아님이나, 지자체 요청 시 제출 대비해 두세요. 최신 규정은 중개사무소 또는 시청에 재확인하세요.
정리
- 가장 깔끔한 것은 공동대출로 각자 부족분을 ‘주택담보대출’로 기재하는 방식입니다.
- 남편 단독대출을 고수한다면, 아내는 부족분 242.5백만을 “차입(배우자)” 또는 “증여(배우자)”로 기재하시고, 남편은 본인 지분 부족분 92.5백만만 ‘주택담보대출’로 적으시면 됩니다.
- 혼인신고는 잔금/자금이전 전에 완료하세요.
원하시면 사용하실 수 있는 간단한 차용증/증여계약서 체크리스트도 드릴게요.