참조만 부탁드립니다.
상황 잘 이해했습니다. 결론부터 말씀드리면, “전세 세팅 후 잔금 지급(기한 미확정)” 요구 + 전세 미구 시 책임 조항을 전부 거부하는 조건은 매도인에게 매우 불리합니다. 이대로는 거래 지연·실패 위험과 이자·비용 부담이 고스란히 매도인에게 전가될 수 있어 권하지 않습니다. 다음 기준으로 협상하시고, 받아들여지지 않으면 본계약 체결을 보류(또는 가계약금 반환 후 중단)하는 편이 안전합니다.
핵심 포인트
- 잔금기일은 반드시 특정: “전세 맞추면” 같은 불확정 기한은 금지. 늦어도 언제까지(롱스톱 데이트)로 못을 박고, 지연배상/해제권을 특약으로 넣으세요.
- 전세 세팅 책임은 매수인: 새 전세를 못 맞춰도 매수인은 약정 잔금일에 잔금을 지급해야 하는 구조가 안전합니다.
- 중도금 제안 수락 시 장치 필수: 중도금 지급과 동시에 매수인의 계약금 해제권 소멸, 최종 잔금기한·지연배상·지연에 따른 이자/비용 전액 매수인 부담을 넣으세요.
- 기존 임차인 계약 승계/정산 명확화: 현재 월세 계약(보증금 2,000만원/월95만원, 2025.5 만기)을 승계하고, 보증금·월세 정산 기준일을 잔금일로 명시.
- 명도/등기/근저당 말소는 잔금 완납과 동시: 잔금 전 명도·말소·열쇠 인도 금지. 대출 상환은 중도금·잔금 자금이 금융기관으로 직접 입금되는 동시이행 구조로.
권장 특약(예시)
- 잔금기일: “잔금일은 2025.05.15. 전세 세팅 여부와 무관하며, 매수인 사정에 따른 잔금 유예는 없다. 지연 시 잔금 미지급 기간에 대해 일일 지연배상금(예: 잔금의 0.03%/일)을 지급한다. 지연 15일 초과 시 매도인은 계약해제 가능하며, 이 경우 계약금은 매도인 귀속한다.”
- 전세 관련: “신규 전세 세팅은 매수인 책임이며, 전세 미구를 이유로 잔금 연기 불가.”
(양보안으로 가면) “전세 세팅을 이유로 잔금을 앞당길 수 있으나, 늦어도 2025.05.31까지는 전세 세팅과 무관하게 잔금 완납. 미완납 시 매도인 해제·계약금 귀속 및 지연배상 적용.”
- 중도금: “중도금 지급 시 매수인의 계약금 해제권 소멸. 중도금은 2025.01.00까지 지급, 미지급 시 매도인 해제 가능(가계약금 귀속).”
- 지연비용: “매수인 사유로 잔금 지연 시 그로 인한 매도인의 추가 이자·비용(기존 대출이자, 연체료 등)은 매수인이 전액 부담.”
- 기존 임대차 승계: “매수인은 2025.05까지의 기존 임대차를 승계한다. 보증금 2,000만원은 매매대금에서 공제·인수하고, 월세는 잔금일 기준으로 일할 정산.”
- 등기/말소/명도: “잔금과 동시 근저당 말소 및 소유권이전 서류 교부. 잔금 완납 전 명도·열쇠 인도 없음. 대출 상환이 필요한 금액은 금융기관 계좌로 직접 입금.”
- 자금조달: “매수인의 대출·전세자금 미확보는 해제 사유가 아니며, 책임은 전적으로 매수인에게 있다.”
중도금 1.5억·이자 반반 제안에 대한 의견
- “전세 구해지면 잔금” 구조에서 중도금만 앞서 받으면 매도인만 묶이는 형태가 됩니다. 위 특약(해제권 소멸, 잔금 롱스톱, 지연배상, 지연비용 전액 매수인 부담)이 모두 반영되지 않으면 수락 비권장.
- 이자 반반은 매수인 사유 지연을 사실상 매도인에게도 전가하는 것입니다. 최소한 “매수인 사유 지연분 이자·비용 전액 매수인 부담”으로 요구하세요.
이미 ‘계약금’이 입금된 상태에 대해
- 아직 본계약서 미작성이라면 통상 ‘가계약’ 성격입니다. 본계약의 핵심 조건(잔금일·특약)에 합의가 안 되면 계약 미성립으로 보고 가계약금을 전액 반환하는 것이 분쟁을 줄입니다.
- 중개사에게 “본계약 조건 미합의 시 가계약금 전액 반환”을 문자 등 서면으로 확인받으세요. 이미 조건 합의가 문자로 성립된 경우가 드물게 있어, 표현을 명확히 해두는 게 좋습니다.
실무 체크리스트
- 표준부동산매매계약서 사용 + 위 특약 삽입.
- 잔금일을 명확히 특정하고 롱스톱 데이트·지연배상·해제권을 반드시 반영.
- 기존 임대차(보증금/월세/만기) 인수·정산 조항 명시.
- 자금 흐름: 중도금·잔금은 금융기관으로 직접 입금하여 근저당 상환/말소 동시이행.
- 잔금 전 열쇠·명도·말소 금지.
- 매수인 신분·자금조달 계획 확인(서울은 자금조달계획서 제출 대상임).
- 세무: 서울 소재 1주택 비과세는 통상 2년 보유+2년 거주 요건이 있으니, 양도세는 별도로 세무사와 상담 권장.
정리
- 매수인이 잔금기일 특정, 지연배상, 전세 미세팅 시 책임 등 합리적 특약을 전부 거부한다면, 매도인 위험이 과도합니다. 이 경우 본계약 체결을 보류하고 가계약금은 반환하고 거래를 정리하는 쪽이 안전합니다.
- 협상 가능성이 있다면 위 특약을 기준으로 조정하세요. 최소한 잔금 롱스톱 데이트와 지연배상, 중도금 수령 시 해제권 소멸은 필수입니다.
필요하시면 현재 상황에 맞춰 특약 문구를 더 구체적으로 다듬어 드리겠습니다. 본 답변은 일반적인 정보 안내이며, 구체 분쟁 가능성은 변호사·세무사 등 전문가 자문을 권합니다.