세무 Q&A
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Q.
1세대 2주택보유시 주택임대에 관한 종합소득세신고
안녕하세요.
현재 오피스텔 1채(A)와 주택 1채(B)를 소유중인 개인입니다.
오피스텔(A)에서 25년 5월까지 세입자를 받았고 나머지 주택(B)에 대해서는 1년 내내 세입자가 있습니다.
25년 6월부터는 해당오피스텔(A)이 공실인데요.
주택임대소득에 관한 경우, 2주택의 판정기준시점이 과세기간종료일 (12월 31일)로 알고있는데
12월 31일 기준으로는 오피스텔(A)은 주택으로 사용하고 있지 않는다고 한다면 1세대 1주택으로 보아
25년 1~5월까지의 오피스텔을 주택으로 사용한 임대소득에 대해서 신고를 해야하나요?
3가지 중 어떤식으로 종합소득세를 신고해야할까요?
1. 1~5월까지의 A 임대소득 +1~5월까지의 B 주택임대소득을 신고
2. 1~5월까지의 A 임대소득 +1~12월까지의 B주택임대소득 신고
3. 12/31일 현재 주택으로 사용하고있는 건물은 1채보유중이므로 A,B 모든소득 신고의무 없음.
김*식 님
조회 : 215건
답변 : 3건
25.11.10
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.10
A는 5개월치 B는 1년 임대소득을 신고해야 합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.10
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
2안이 타당해 보입니다.
그 이유는 A는 주거용주택오피스텔이므로 용도자체가 변경된 것이 아니고
세입자만 비어있는 공실이기 때문에 용도는 유지하되, 임대료는 5월까지 합산하고
B는 1~12월 전체를 합산해야 합니다.
12월말현재 오피스텔이 주거용이 아닌 것으로 변경되었다면 다르겠지만,
용도변경했다는 언급은 없기 때문입니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.
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김규현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.11
안녕하세요, 김규현 세무사 입니다.
1. 오피스텔에서 주거용으로 임대 중 일시공실은 그대로 주거용으로 판단될 가능성이 큽니다.
고로 1주택이 아닌 2주택으로 판단되며 그에 따라 2번에 대해 임대소득을 신고하시는 것이 보수적입니다.
2. 연말에 일시적 사업용 변경으로 연중 임대소득을 회피하는 것을 과세관청에서 인정하지 않을거 같습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약 결론: 질문하신 상황만 놓고 보면 3번(신고의무 없음)에 해당할 가능성이 큽니다.
근거와 해설
- 주택 수 판정 시점: 주택임대소득 과세여부는 과세기간 종료일(12월 31일) 현재의 주택 수로 판단합니다.
- 주거용 오피스텔의 주택 포함 여부: 오피스텔은 실제로 주거용으로 임대한 경우에만 ‘주택’으로 봅니다. 12월 31일 현재 공실이고 주거용으로 사용하지 않는다면 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 따라서 2025.12.31. 현재 B만 ‘주택’에 해당하면 2025년은 1세대 1주택으로 보게 되고, 원칙적으로 월세소득은 비과세입니다. 이때 연중(1~5월)에 A에서 발생한 주거용 임대소득, B에서의 임대소득 모두 과세하지 않습니다.
- 결과적으로 제시한 선택지 중 3번이 정답입니다.
다만 다음 사항을 반드시 확인하세요
1) 고가주택 여부: 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’(기준시가 12억원 초과)에서 발생한 월세는 과세됩니다. B가 고가주택이면 과세·신고 대상입니다.
2) A 오피스텔의 실제 용도: A가 주거용이 아닌 업무용(사무실 등)으로 임대되었다면 이는 ‘비주거용 부동산 임대소득’으로서 주택 수와 무관하게 과세·신고해야 합니다. 임대차계약서의 용도, 세입자 전입 여부 등으로 주거·비주거를 판단합니다.
3) 간주임대료: 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상(연말 기준) + 보증금 합계 3억원 초과 시에만 적용됩니다. 현재 설명으로는 해당 없음.
4) 향후 유의: 어느 해든 12월 31일 현재 2주택 이상이면, 그 해 전 기간의 월세가 과세대상이 될 수 있습니다(연중 일부 기간만 1주택이었다고 해도 과세).
권장 증빙
- A 오피스텔의 12/31 현재 공실 및 비주거 사용 확인자료(임대차계약 해지서, 전력·수도 사용량, 전입세대 열람 등)
- 각 임대차계약서(용도, 보증금/월세, 기간)
- B 주택의 기준시가(고가주택 여부 확인)
정리
- 설명하신 바가 모두 사실이라면 2025년 귀속 주택임대소득은 과세되지 않으므로 3번(신고의무 없음)이 맞습니다.
- 단, B가 고가주택이거나 A가 비주거용 임대였다면 과세·신고 필요성이 생기니 위 예외사항을 꼭 확인하세요.
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