세무 Q&A
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Q.
부동산 세금 산정시 주택수 제외 여부
수도권내 공시가 1억이내 주거형오피스텔 보유하고 있을경우 다음과 같을때 주택수 포함여부는?
1. 일반주택 매수시 취득세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
2. 일반주택 매도시 양도세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
3. 오피스텔만 가지고 있는 상태에서 새로운 분양받을시 무주택 간주 죄는지?
서*명 님
조회 : 1118건
답변 : 5건
25.11.11
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강현호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.11
안녕하세요? AnK세무회계 강현호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
오피스텔은 실제 주거용으로 사용하는지 여부에 따라서 주택수 판단에 영향을 줍니다.
국세기본법 실질과세원칙에 따라서 실질이 중요하다고 보시면 됩니다.
1. 일반주택 매수시 취득세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우, 주택수에 포함됩니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우, 주택수에 미포함됩니다.
2. 일반주택 매도시 양도세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우, 주택수에 포함됩니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우, 주택수에 미포함됩니다.
3. 오피스텔만 가지고 있는 상태에서 새로운 분양받을시 무주택 간주 죄는지?
주택법상 오피스텔은 주택이 아닌 준주택으로 구분됩니다.
따라서 오피스텔만 보유하고 있는 경우 청약에서는 무주택자로 간주됩니다.
감사합니다.
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김태현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.11
안녕하세요. 김태현 세무사 입니다.
1. 취득세 산정시 오피스텔은 원칙적으로 주택수에 포함되지 않습니다 ( 단, 해당 오피스텔이 주택분 재산세가 부과되는 경우라면 주택수에 포함됩니다. )
2. 양도 당시 실직적으로 주거용으로 사용되는 경우에는 주택수에 포함됩니다.
3. 오피스텔은 분양받을 시 주택수에 포함되지 않습니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.11
취득세에는 포함되지 않고
양도세 산정시에는 포함입니다.
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강은혜 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.11
1.일반주택 매수시 취득세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
오피스텔은 2020.8.12. 이후에 취득하는 경우로써 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택 수로 산정하는데, 이 경우라도 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 배제됩니다.
2. 일반주택 매도시 양도세 산정시 오피스텔 주택수 포함되는지?
소득세법에서는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물"을 주택으로 보고 있으므로 주택 해당 여부를 미리 확인하여야 합니다.
관련판례 서울고등법원-2022-누-49221(2022.12.13.)
3.오피스텔만 가지고 있는 상태에서 새로운 분양받을시 무주택 간주 죄는지?
분양 모집공고 청약자격 확인 및 해당 분양 담당자 상담 확인 필요
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.11
1.일반적으로 취득세 산정시 주택수 포함되지 않습니다
2.주거용 오피스텔의 경우는 주택수에 포함입니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
전제: 건축물대장상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’이고, 주택(아파트·연립·다세대 등)으로 용도변경하지 않은 일반적인 “주거형 오피스텔”이라고 가정합니다. 공시가격 1억원 여부는 아래 판단에 거의 영향을 주지 않습니다.
1) 취득세(일반주택을 새로 살 때)
- 포함 여부: 보유 중인 오피스텔은 주택 수에 보통 포함되지 않습니다.
- 의미: 오피스텔만 가진 상태에서 주택을 사면, 다주택 중과세(추가 취득세율) 판정 시 ‘0주택 보유’로 보아 오피스텔은 카운트하지 않습니다.
- 참고: 오피스텔을 “취득”할 때 그 공간을 실제 주거용으로 쓰면 오피스텔 자체에 주택세율을 적용할 수는 있지만, 이것이 ‘주택 수’ 계산에 포함된다는 뜻은 아닙니다.
2) 양도소득세(보유 주택을 팔 때)
- 포함 여부: “실제 주거용으로 사용했는지”에 따라 달라집니다.
- 주거용으로 사용(본인 거주 또는 임차인이 주거로 사용)했다면: 주택으로 보아 주택 수에 포함될 수 있습니다.
- 사무용으로 사용했다면: 주택으로 보지 않아 주택 수에서 제외됩니다.
- 입증 포인트: 임대차계약서의 용도, 사업자등록 여부, 전기·가스 사용패턴 등으로 주거/업무 사용을 판단합니다.
- 공시가격 1억원 여부는 양도세의 주택 수 판단에 영향이 없습니다.
3) 청약(새로 분양받을 때 ‘무주택’ 인정 여부)
- 포함 여부: 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니므로, 오피스텔만 보유하고 있으면 청약에서는 무주택으로 인정됩니다.
- 유의사항:
- 아파트 분양권·입주권은 무주택 인정에 영향을 줄 수 있으나, 오피스텔 보유 자체는 통상 무주택에 해당합니다.
- 일부 특별공급은 별도 요건(세대주, 무주택 기간 등)이 있으므로 모집공고를 확인하세요.
추가 유의
- 오피스텔을 건축물대장에서 아예 ‘주택’으로 용도변경했다면, 모든 항목에서 주택으로 취급됩니다.
- 세법·청약 규정은 수시로 개정됩니다. 최종 적용은 거래 시점의 법령과 지역 규제 여부에 따릅니다.
필요 시 확인처
- 취득세: 관할 시·군·구 세무과(지방세) 또는 위택스 상담
- 양도세: 국세청 126
- 청약 무주택 판정: 청약홈(한국부동산원)·모집공고·국토교통부 콜센터
오피스텔을 현재 실제로 주거용으로 사용 중인지(본인 거주/임대), 향후 매수·매도 일정이 언제인지 알려주시면 더 정확히 판단해 드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.