참조만 부탁드립니다.
아래 전제하에 진행하면 큰 문제 없이 가능합니다.
- 예비배우자 → 본인 계좌 → 매도인 계좌로 돈 흐름이 남을 것
- 차용은 “실질적인 대여”로 보일 만큼 서류와 계좌이체 기록을 갖출 것
- 혼인신고 후 채무를 면제(=배우자 증여)하고 증여세 신고까지 할 것(배우자 공제 6억원 범위 내)
권장 진행안(옵션 1 변형)
1) 2025.11: 자금조달계획서 제출
- “사인 간 차입(예정) 1.3억원”으로 기재.
- 일부 구청은 차용증 사본을 요구하므로, 미리 차용계약서를 작성해 두는 것을 권장(대여금 지급일은 잔금일 직전 또는 잔금일로 명시해도 무방).
- 예비배우자의 자금 출처(본인 신용대출 등)는 추후 소명 요구 시 제출할 수 있도록 준비.
2) 2026.2 잔금 직전/당일: 실제 차용·지급
- 금전소비대차계약서 필수(대여자·차용자, 금액, 이자율, 이자지급일, 상환기한, 중도상환 가능 조항).
- 계좌이체로 예비배우자→본인 계좌(이체 메모: ‘대여금’)→매도인 계좌 순서 권장.
- 이자율: 0%도 법적으로 문제되진 않으나(혼인 전 특수관계인 아님), ‘실제 대여’ 입증을 위해 연 3~5% 수준으로 약정하고 최소 1회 이자 지급 기록을 남기면 방어력↑.
3) 2026.3 혼인신고 후: 채무면제(증여) 처리
- ‘채무면제(채권포기) 합의서’를 혼인신고일 이후 날짜로 작성.
- 증여일은 채무면제일로 보고, 증여세 신고를 3개월 내(예: 3월 면제면 6월 말까지) 반드시 하세요. 배우자 공제 6억원 범위 내라면 세액은 0이지만 신고로 10년 합산기간이 시작됩니다.
- 면제 시점까지의 미지급 이자는 지급 후 면제하거나, 이자도 함께 증여에 포함해 신고.
질문별 답변
1-1) 2월에 차용·잔금, 3월 혼인신고 후 증여: 가능
- 전제조건(차용증, 계좌흐름, 최소 이자 1회 지급 등) 갖추면 일반적으로 문제 없습니다.
1-2) 자금조달계획서 제출 시 차용증이 없어도 되나, 요구될 수 있음
- 계획서에는 ‘사인 간 차입 예정’으로 기재하면 되고, 지자체가 요구하면 추후 제출. 안전하게는 11월에 차용계약서(지급일을 2월로) 만들어 첨부 권장.
1-3) 11월에 차용증만 작성, 실제 차용은 2월: 가능
- 계약서에 실제 대여일(또는 지급일)을 2월로 명시하세요. 필요시 공증해 두면 더욱 좋습니다(필수 아님).
1-4) 차용 후 1달 뒤 바로 증여(채무면제): 통상 무리 없음
- 원금 상환 기록이 없어도 되나, 이자 1회 지급 기록이 있으면 ‘가짜 차용’ 시비를 줄일 수 있습니다. 핵심은 문서와 계좌흐름입니다.
2-1) 11월 선차용·상환 기록을 위해 예비배우자가 신용대출로 자금 마련: 가능하나 권장까진 아님
- 잔금 직전에 차용·이자 1회 지급만으로도 충분히 방어 가능합니다. 굳이 예비배우자가 먼저 신용대출을 받아 선차용·상환까지 만들 필요는 보통 없습니다.
2-2) “1억원 초과 신용대출 후 1년간 주택매수/주담대 제한” 규제 관련
- 이는 주담대를 받는 ‘차주 본인’에 대한 금융규제입니다. 예비배우자의 신용대출은 귀하(단독 차주)의 생애최초 주담대 취급 제한 사유가 아닙니다. 혼인 전에는 배우자도 아니므로 더더욱 무관합니다.
- 다만 은행 내부 심사(DSR, 자금출처 확인) 관행이 다를 수 있으니, 대출 실행 은행에 사전 확인을 권장합니다.
- 또한 예비배우자 측 신용대출은 은행의 용도 제한 및 심사 대상이므로, ‘타인에게 대여’ 사실을 은행에 문의·확인하고 대출받는 것이 안전합니다.
실무 체크리스트
- 차용계약서: 원금 1.3억원, 이자율(권장 3~5%), 이자지급일, 상환기한, 중도상환 가능, 지급일(2월) 명시. 서명·날인.
- 계좌증빙: 예비배우자 자금원(본인 신용대출이라면 대출거래내역·통장사본) → 귀하 계좌 입금 → 매도인 계좌 지급.
- 이자 지급: 최소 1회 계좌이체(메모: 이자). 약정과 동일한 날짜·금액.
- 혼인 후: 채무면제 합의서, 증여세 신고(배우자 공제 적용), 혼인관계증명서 첨부.
- 자금조달계획서: ‘사인 간 차입’로 기재, 필요 시 차용증·이체증빙 추가 제출.
주의사항
- 예비배우자가 매도인에게 직접 송금하면 ‘증여’로 의심될 수 있으니 가급적 귀하 계좌를 거치세요(부득이하게 직접 송금 시에도 대여금 명시 및 차용계약서 필수).
- 향후 10년 내 추가 배우자 증여를 계획한다면, 이번 1.3억원이 배우자 공제 6억원 한도에 합산됩니다.
- 세법·금융규정은 수시로 개정됩니다. 계약 전 관할 구청(자금조달계획서 담당)과 대출은행, 그리고 세무사와 사전 확인을 권장드립니다.
요약 권고
- 옵션 1 방식으로: 11월 계획서에 ‘사인 간 차입’ 기재 → 2월에 실제 차용·잔금(차용증·계좌흐름·이자 1회) → 3월 혼인신고 후 채무면제+증여세 신고. 이것이 가장 단순하고 리스크가 낮습니다.