참조만 부탁드립니다.
요약
- 말씀하신 범위(청소·임차인 관리·협력업체 선정)로 “부동산 관리(임대관리·시설관리) 대행”을 추가하는 것은 일반적으로 별도의 인·허가 없이 가능합니다.
- 다만 다음 ‘금지/허가 필요’ 영역만 피하시면 됩니다: 공동주택(아파트 등) 주택관리업, 공인중개, 경비업, 소독·방역업, 전기·소방·승강기 등 법정 유지보수의 직접 수행.
가능/불가 기준
1) 가능(별도 인허가 없음)
- 부동산 임대관리 대행: 임차인 민원응대, 임대료 수납·정산(수수료만 과세), 공실 시 공인중개사에 의뢰, 공용비·관리비 정산, 공급업체(전기·소방·승강기 등) 선정·계약 관리
- 시설관리 대행/사무지원: 점검 스케줄링, 민원 처리, 문서/계약 관리
- 일반 건물 청소용역: 일상/정기 청소 제공(방역·소독 제외)
2) 금지 또는 별도 허가 필요
- 공동주택 단지(아파트·연립·다세대 등) 관리업 수탁: 공동주택관리법상 ‘주택관리업’ 등록 필요
- 중개행위: 세입자 알선·계약 중개·중개수수료 수취는 공인중개사법 위반 소지. 공실은 공인중개사에 의뢰
- 시설 유지보수의 직접 수행: 전기공사, 소방시설공사, 승강기 유지관리 등은 각 개별 면허/등록이 있는 업체만 가능. 귀사는 “선정·관리”만
- 경비 인력 제공: 경비업 허가 필요(CCTV 모니터링 등도 범위 주의)
- 소독·방역업: 감염병예방법상 신고·장비·인력 요건 필요(일반 청소와 구분)
- 대규모·반복적 보수공사 도급: 건설업(시설물유지관리업 등) 등록 대상이 될 수 있음
업종(종목) 추가 실무
- 국세청 홈택스 > 민원증명 > 사업자등록 정정(변경)에서 업종 추가
- 예시 표기(세무서 업종코드/표현은 지역마다 조금씩 다름)
- 업태: 부동산업 / 종목: 부동산임대관리대행, 부동산관리서비스
- 업태: 사업시설관리 및 조경서비스업 / 종목: 시설관리대행, 건물청소용역
- 부가로 “부동산 컨설팅(자문)”을 넣을 수도 있으나 감정평가·투자자문(허가 대상)과 혼동되는 표현은 피하세요
- 명칭/홍보 시 “주택관리업(아파트관리업)”이라는 용어 사용은 지양(등록업으로 오인 소지)
세무·계약 유의
- 수익구조: 임대료 대납·정산 시 귀사는 “수수료”에 대해서만 세금계산서 발행(과세 10%). 전기·소방 등 타사 용역비는 공급사가 직접 발행하도록 구조화
- 계좌 분리: 임대료·관리비 등 수탁금 전용 계좌와 회사 수익 계좌를 분리
- 위탁계약서: 권한 범위(임대료 수납, 민원, 발주·검수), 제3자 비용의 대납/정산 방식, 책임·배상, 개인정보 처리, 보험(업무배상책임보험 권장) 명시
- 인력 운영: 청소 인력을 직접 고용하면 4대보험·산재·안전·휴게시설 의무. 고객 지휘·감독 하에 인력을 보내면 ‘불법파견’ 소지 있으니 도급 구조 유지
질문하신 업무 범위별 판단
- 청소 용역 제공: 가능(방역·소독 제외)
- 임차인 관리(민원, 임대료 관리, 공실 시 중개 의뢰): 가능(직접 중개·중개수수료 수취 금지)
- 전기·소방·승강기 등 협력업체 선정: 가능(직접 유지보수·점검 수행은 불가, 면허업체에 도급)
대안/유사 업종(무자격)
- 부동산 임대관리대행(부동산 관련 서비스업)
- 시설관리대행(사업시설관리 및 조경서비스업)
- 건물 청소용역(일반 청소)
- 부동산 운영 자문/컨설팅(단, 감정평가·투자자문 등 인허가 대상 행위 제외)
- 고객센터/민원대행(사무지원·기타 사업지원 서비스업 범주)
추가 팁
- 오피스텔·상가·오피스·단독/다가구 주택 등 ‘공동주택관리법’ 적용 대상이 아닌 자산을 중심으로 시작하면 리스크가 가장 낮습니다.
- 향후 공동주택 단지 수탁을 고려하시면 ‘주택관리업’ 등록(자본금·전문인력 등 요건)이나 주택관리업자와의 컨소시엄을 검토하세요.
- 업종 명칭과 실제 수행 업무가 일치하도록 내부 매뉴얼과 견적서/세금계산서 품목을 정비하세요.
추가로, 귀사의 구체적 자산 유형(아파트 단지인지, 오피스/상가인지)과 계약 구조를 알려주시면 적용 법령 범위를 더 정확히 짚어드리겠습니다.