세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
양도세 산정시 주택수 판정
지금 저의 자녀명의 집에서 저와아내 그리고 아들 3명이 살고 있습니다.
그런데 지금 살고 있는 자녀명의 집을 매도하고자 합니다.
자녀집은 2017년 입주권상태에서 제가 증여한 집이고 2022년 입주후 지금까지 지금껏 거주하고 있는 상태입니다.
자녀는 1주택이고 32세 직장다니고 있고 저는 2주택자 입니다.
그래서 가구당 주택수는 1가구 3주택인데 자녀명의로 된 주택을 매도할경우 1가구 1주택으로 비과세 받을수 있나요?
서*명 님
조회 : 1568건
답변 : 7건
25.11.12
-
한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
본인과 자녀가 같은 세대를 구성하고 있는 상태에서는, 본인 2주택 자녀 1주택 합계 3주택 상태이므로 1세대1주택비과세 적용이 불가합니다.
자녀가 주택을 양도하기 전에 본인과 세대 분리를 확실히 하신 다음 양도해야 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.
-
문종구 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
소득세법상 동일세대 여부는 원칙상 주민등록이 기준이 됩니다.
그러나 주민등록이 같이 되어 있더라도 자녀가 독립된 생활을 영위할 수 있을 정도의 직업과 소득이 있고,
각자의 자금으로 생계를 유지하고 있다면 별도세대로 볼 수도 있습니다.
본 사례의 경우 자녀를 부모와 별도세대로 보아 양도세 비과세로 신고할 경우 과세관청에서는 당연히 문제삼아 소명요구할 가능성이 크므로
반드시 세무전문가와 상의하여 처리하시기 바랍니다.
-
강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
같은 세대원이므로 자녀도 3주택자 입니다. 비과세는 받 을 수 없다고 판단됩니다.
-
김정환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
안녕하세요. 김정환 세무사입니다.
자녀가 비과세를 적용 받기 위해서는
부모와 생계를 달리하는 별도 세대임을 입증해야 하는 어려움이 있을 수 있습니다.
부모가 스스로 독립된 생활을 할 수 있을 정도의 소득이 있는 경우,
즉, 부모와 자녀가 한 주택에서 거주하더라도 부모와 자녀가 모두 소득이 있고
그 소득으로 각자의 생계를 유지할 수 있을 정도가 된다면 별도 세대로 보는
최근 심판례 및 판례의 추세이기는 하나(조심-2020-서-0819, 2020. 6.10. 참조)
소명 과정과 판단에 어려움이 있을 수 있으므로
가능하면 세대 분리 후 양도하실 것을 권유 드립니다.
감사합니다.
-
박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있어야 하며,
해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다 (취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 2년 이상 거주 요건도 충족해야 함).
질문자님 세대는 현재 3주택을 보유하고 계시므로, 매도하려는 자녀 명의 주택은 1세대 3주택 중의
하나를 양도하는 것이 되어 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외됩니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.
-
김태형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
안녕하세요. 택스윈 김태형 세무사입니다.
양도시점에 자녀와 함께 거주하여 동일세대로 되어있다면 주택수는 합산하게 됩니다.
비과세를 위해서는 양도 전에 세대분리가 필요합니다.
세대분리 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추시면 될 것 같습니다.
감사합니다.
-
김규현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.13
안녕하세요, 김규현 세무사 입니다.
같은 주소지에 거주하더라도 별도세대로 소명만 가능하시다면 비과세 받을 수 있는 여지는 있습니다.
다만 소명과 분쟁에 많은 에너지를 소모하실수 있으니 재산전문 세무사에게 상담 받아보실것을 추천드립니다 .
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요지
- 양도소득세의 1세대1주택 비과세 여부는 “양도자(자녀)가 속한 세대” 기준으로 판단합니다. 부모의 주택 수를 그대로 합산하는 “가구” 개념이 아닙니다.
- 자녀가 만 30세 이상(32세)이고 직장에 다니는 경우, 부모와 같은 집에 살더라도 통상 자녀를 부모와 다른 “별도 세대”로 봅니다. 따라서 부모가 2주택자여도, 자녀가 속한 세대는 1주택이면 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.
자녀 주택 양도 시 비과세 판단 체크리스트
1) 세대 판정
- 자녀: 만 30세 이상 + 근로소득 → 보통 부모와 별도 세대로 인정(소득세법 시행령상 취지).
- 다만 실제로 생활비 전액을 부모가 부담하는 등 “실질적으로 생계를 같이”하는 특별한 사정이 있으면 한 세대로 볼 여지가 있어 주의. 가능하면 주민등록상도 자녀를 별도 세대로 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다(필수는 아님).
2) 보유·거주 요건
- 보유 2년: 2017년에 입주권을 증여로 취득 → 보유기간 충족.
- 거주 2년: 해당 주택이 조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득한 것으로 보이면 2년 거주 요건 필요. 2022년 입주 후 현재까지 거주 → 대부분 충족.
- 만약 2017.8.3 이전 취득이라면 거주 2년 요건이 면제될 수 있습니다.
3) 자녀의 다른 주택·분양권 여부
- 자녀 세대 내에 다른 주택, 분양권·입주권이 없어야 합니다. 있으면 1세대1주택이 아닙니다.
4) 양도가액
- 1세대1주택 비과세 한도는 12억원입니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세됩니다.
5) 증여 이력 관련
- 직계존비속 간 증여자산의 이월과세(5년 내 양도 시 취득가액을 증여자의 취득가액으로 보는 규정)는 2017년 증여 → 현재 5년 경과로 일반적으로 문제 없음. 설령 5년 내였더라도 1세대1주택 비과세가 적용되면 세액은 없습니다.
결론
- 질문 주신 사실관계(자녀 32세 직장인, 자녀 명의 1주택, 2017 취득·2022 이후 실거주)에 따르면, 자녀가 해당 주택을 양도할 때 자녀 기준 1세대1주택 비과세 적용 가능성이 큽니다. 부모의 2주택 보유는 원칙적으로 영향을 주지 않습니다.
- 다만, 세대 판정(실질 생계공동 여부), 조정대상지역 여부 및 양도가액(12억원 초과 여부), 자녀의 다른 주택·분양권 보유 여부를 마지막으로 확인하세요.
필요 서류/확인 방법
- 주민등록등본(세대구성 및 거주기간 확인)
- 취득·준공·입주일 확인 서류(증여계약서, 등기부등본, 사용승인일 등)
- 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부(취득 당시)
- 자녀의 다른 주택·분양권 보유 여부
- 예상 양도가액
추가 상담 권장
- 구체적인 날짜와 지역에 따라 거주요건 적용 여부가 달라질 수 있으니, 국세청 126 또는 관할 세무서, 혹은 세무사와 서류를 갖추고 최종 확인하시길 권합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.