2주택) 승계 재개발 입주권 완공시점 매도시 비과세 문의

요약
질문하신 일정과 전제라면, A(승계 재개발 입주권에서 완공 후 취득한 주택)를 B가 관리처분인가를 받은 날로부터 3년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능합니다. 다만 일반 요건(2년 보유, 12억 한도 등)을 함께 충족해야 합니다.

근거와 적용 논리
- 보유 조합: 귀 케이스는 A(조합원입주권으로 취득하는 주택) + B(일반주택 → 훗날 관리처분인가로 입주권으로 전환) 구조입니다.
- 특례 규정 요지
- 1입주권+1주택 보유 시: 입주권을 먼저 보유하고 일반주택을 나중에 취득한 경우, 입주권에서 공급받은 주택을 “일반주택 취득일로부터 3년 이내”에 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세 특례 적용 가능.
- 1입주권+1입주권 보유 시: 두 자산이 모두 입주권(또는 그로부터 취득한 주택) 관계가 되면, “나중에 관리처분인가를 받은 날로부터 3년 이내”에 그 중 하나를 양도하면 특례 적용 가능.
- 질의 사실관계에의 대입
- 2025.2 A 입주권 취득 → 추후 A 준공·등기
- 2026.3 B 일반주택 취득 → 이후 관리처분인가가 이루어짐
- A를 B의 관리처분인가 “이후 3년 이내”에 양도하면, 1입주권+1입주권 특례의 3년 요건을 충족합니다.
- 만약 A 양도 시점에 B가 아직 관리처분인가 전이라면, 1입주권+1주택 특례를 적용해 “B 취득일(2026.3)로부터 3년 이내”에 A를 양도하면 됩니다.

추가로 반드시 충족해야 할 일반 요건
- 2년 보유: A는 입주권 보유기간과 준공 후 주택 보유기간이 통산됩니다. 2025.2에 A 입주권 취득이므로 A 양도일까지 2년 이상 보유 필요.
- 12억 한도: 양도가액 12억원 이하 전액 비과세, 초과분은 초과 비율만큼 과세됩니다.
- 다른 주택·분양권·입주권 보유 금지: 양도일 현재 세대가 A, B 외 다른 주택·분양권·입주권을 보유하면 특례 적용이 깨질 수 있습니다.
- 거주요건: 조정대상지역의 경우 일반적으로 2년 거주요건이 문제될 수 있으나, 조합원입주권 승계 취득 후 공급받은 주택의 비과세 판단에서는 통상 거주요건을 요구하지 않는 사례가 다수입니다. 다만 사안별로 변동 여지가 있어 사전 확인 권장.

일정 체크 예시
- B가 2028.6에 관리처분인가 → A는 2031.6까지 양도하면(= 3년 이내) 특례 가능.
- B가 관리처분인가 전이라면 A는 2029.3까지(= B 취득 2026.3로부터 3년) 양도 시 특례 가능.

주의사항
- “3년”은 양도일 기준으로 판단합니다. A 준공·등기가 너무 늦어 3년 기한을 넘기면 특례 적용이 불가할 수 있으니, B의 관리처분인가 예정일과 A 양도 시점을 역산해 일정 관리가 필요합니다.
- 조세특례 및 시행령은 개정될 수 있으니, 실제 양도 직전에 관할 세무서 또는 세무사와 정확한 날짜(관리처분인가일, A 입주권 취득일, B 취득일, A 양도 예정일)로 최종 검토를 권합니다.
- 청산금/추가분담금, 부대비용 등 취득가액 산정, 장기보유특별공제 적용 여부 등 실무 계산도 함께 확인하세요.

결론
- 질문하신 “B의 관리처분인가 이후 3년 이내에 A(입주권에서 완공된 주택)를 매도”하는 방식은, 다른 요건(2년 보유, 12억 한도, 다른 주택·권리 미보유 등)을 충족한다는 전제하에 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다. 정확한 일정과 금액을 가지고 사전 검토를 받으시면 안전합니다.