사업시행인가 이전 재개발 아파트 매입후 관리처분인가시 비과세 가능여부

질문의 핵심만 정리해서 답드립니다.

전제
- A: 재개발 구역 내 기존 아파트를 사업시행인가 전에 매입(2025.12).
- B: 관리처분인가 이후 취득한 승계 조합원입주권(2025.02).
- A 구역은 약 5년 뒤 관리처분인가 예정.

결론
1) A를 관리처분인가 “이후”에 파는 경우
- A는 주택이 아니라 ‘조합원입주권’으로 보아 양도하게 됩니다.
- 조합원입주권 양도에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다.
→ 비과세 불가.

2) A를 관리처분인가 “이전”에 파는 경우
- A는 여전히 ‘주택’이므로 1세대1주택 비과세 가능성이 있습니다.
- 다만 B(입주권)를 보유 중이라도, “일시적 1주택+1입주권 특례” 요건을 충족해야 비과세 적용이 가능합니다.

일시적 1주택+1입주권 비과세 핵심 요건
- 종전주택(A) 일반요건 충족:
- 보유 2년 이상
- 조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득한 경우에는 ‘거주 2년’ 요건도 충족
- 신규주택 권리(B) 관련 기한:
- B로 받는 신축주택이 사용승인(준공)되는 날부터 3년 이내에 A를 양도하면, A 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 가능
- A를 B 준공 이전에 미리 팔아도 무방(기한 내 양도 충족 전제로 가능)
- 그 외: 추가로 다른 주택(또는 다른 분양권/입주권)을 보유하지 않을 것 등 일반적 요건 유지

질문 사례에의 적용
- A 구역 관리처분인가 시점에 파시면 비과세 불가(입주권 양도라서).
- 비과세를 원하시면, A 구역의 관리처분인가 “이전에” A를 양도하시고,
- A의 2년 보유(및 필요시 2년 거주) 요건을 채우며,
- B의 신축주택 사용승인일로부터 3년 이내라는 기한을 지키시면 됩니다.

주의사항
- 조정대상지역 여부, 실제 보유·거주기간, B의 준공 예정일 등에 따라 결과가 달라집니다.
- 세법은 수시 개정되므로, 정확한 일정(관리처분인가 예정일, B 준공 예정일)과 주소지 기준 규제지역 여부를 확인해 세무사와 구체 일정(언제 A를 파는 게 최적)을 잡으시는 것을 권합니다.

필요하시면
- A의 소재지(조정대상지역 여부), A의 실제 입주/전입 이력, B의 사용승인(준공) 예상일을 알려주시면 요건 충족 가능성 및 권장 매도시점을 더 구체적으로 계산해 드리겠습니다.