참조만 부탁드립니다.
문의 주셔서 감사합니다. 핵심만 먼저 정리드립니다.
요약
- 지인에게 “시세보다 낮은 가격”으로 사는 경우라도, 지인이 친족(특수관계인)이 아니라면 통상 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 다만 시세 대비 지나치게 낮으면 국토부/지자체가 자금조달·거래 적정성 확인을 요구할 수는 있습니다.
- 재개발 구역(장위15구역)은 매수 전에 “조합원 지위 승계 가능 여부(입주권 유무)·현금청산 위험·양도 제한 시점”을 반드시 확인해야 합니다. 이 부분이 가격 적정성 판단의 핵심입니다.
- 매도인(지인)이 매도 후 전세로 거주하는 ‘세일앤리스백’은 가능하지만, 보증금과 기존 금전대차(110,000,000원) 사이의 상계는 자금출처·증여의심 이슈를 부를 수 있으니 가급적 계좌이체로 자금 흐름을 명확히 남기세요.
- 영통 아파트를 보유한 상태에서 서울 주택을 추가 취득하면 취득세 중과(다주택) 위험이 있습니다. 잔금일 순서를 “영통 매도 → 장위 매수”로 맞추는 것을 권합니다.
1) 저가 매수와 증여세 이슈
- 증여세 저가양수 규정은 ‘특수관계인’ 거래에 적용됩니다. 일반적인 지인(친족 아님)과의 거래라면 보통 적용되지 않습니다.
- 만약 친족 등 특수관계인이라면: 거래가액이 시가보다 현저히 낮고 그 차이가 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하면 초과분이 증여로 보아 과세될 수 있습니다.
- 관계가 친족이 아니라도, 시세와 동떨어진 금액으로 신고하면 과세당국이 실거래 진정성·자금출처를 확인할 수 있습니다. 따라서 가격 결정과 증빙을 객관적으로 준비하시는 게 중요합니다.
2) 장위15구역 재개발 체크포인트(가격·권리 핵심)
- 조합 단계 확인: 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 현재 단계에 따라
- 조합원 지위 양도 제한 여부
- 매수인이 입주권(조합원 분양권)을 승계할 수 있는지
- 현금청산 대상인지
가 갈립니다.
- 매도인이 2024.6.10에 매입한 점: 단기보유로 매도 시(1~2년 미만) 매도인에게 양도세 중과가 있을 수 있어(매도인 문제) 가격 협상과 거래 구조에 영향이 있을 수 있습니다.
- 시세 파악 방법:
- 국토부 실거래가, 인근 동일·유사 노후 다세대/다가구 실거래 비교
- 재개발 구역 특성(입주권 포함 여부, 분담금 예상, 이주·철거 일정)을 반영한 감정평가 의견서 또는 중개업소 다수 견적
- 서울시 클린업시스템(도시정비사업 정보)에서 장위15구역 사업 자료 확인
- 유의: 입주권이 없는 단순 노후주택이면 철거 시 현금청산만 가능할 수 있고, 이 경우 기대가치가 크게 달라집니다. 이 점이 ‘너무 낮은 가격인가?’를 판단하는 핵심입니다.
3) 세일앤리스백(전세로 계속 거주) 설계
- 전세보증금은 시세 수준으로 책정하고, 반드시 계좌이체로 실제 자금 흐름을 남기세요.
- 기존 대여금(110,000,000원)과 전세보증금을 단순 상계 처리하면
- 자금조달계획서·증빙 제출 시 설명이 까다롭고
- 보증금 반환·대항력 관련 분쟁 소지가 있습니다.
권장: 보증금은 지인이 매수인 계좌로 송금, 별도로 기존 대여금 상환은 역송금 처리(증빙 보관).
- 전입·확정일자 등 임차인 보호요건은 임차인(지인) 측 절차이지만, 임대인인 귀하도 일정·증빙을 함께 챙겨 분쟁을 예방하세요.
- 재개발 구역의 임차인 대상 이주비/주거이전비 지급은 기준일·등록 여부에 따라 달라집니다. 매도인이 ‘새 임차인’이 되는 구조면 해당 혜택을 못 받을 수 있으니, 임대차기간·이주 일정까지 감안해 계약서를 쓰는 게 좋습니다.
4) 취득세·신고 의무
- 취득세: 영통 아파트를 보유한 상태로 서울 주택을 추가 취득하면 다주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 잔금일 기준으로 판단하므로
- 영통 매도 잔금을 먼저 치르고
- 장위 빌라 매수 잔금을 그다음으로 맞추는 것을 권합니다.
구체 세율은 주택 수·지역·가격·일시적 2주택 요건 등에 따라 달라지니, 잔금일정 확정 전에 구청 세무과 또는 세무사와 세율을 꼭 재확인하세요.
- 부동산거래신고/자금조달계획서: 서울은 매매 시 계획서 제출이 의무이고, 일정 금액 이상이면 증빙서류도 제출합니다. 거래가액이 시세와 차이가 크면 추가 소명을 요구받을 수 있습니다.
5) 지금 준비하시면 좋은 자료
- 장위15구역 해당 물건의 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인서
- 구역 사업 단계와 조합 공고문(조합원 자격·양도제한 시점·관리처분 인가 여부)
- 최근 6~12개월 인근 실거래가 목록(입주권 포함 물건/미포함 물건 구분)
- 매수 예정가격과 산정 근거(중개 견적, 감정평가 의견 등)
- 전세보증금 예정액과 자금 흐름 플로우(대여금 상환 분리 송금 계획)
- 영통 아파트 매도 일정(계약/잔금 예정일)과 보유주택 수 변동 타임라인
6) 관계와 세무 리스크에 대한 결론
- “지인”이 가족이 아니라면, 낮은 가격 자체로 증여세가 과세될 가능성은 낮습니다.
- 다만 재개발 권리관계가 가격을 좌우하므로, 권리(입주권/현금청산)와 양도제한 여부를 먼저 확인하고 그에 맞는 시세 범위에서 계약하세요.
- 동일인 간 대여금과 전세보증금은 현금 흐름을 분리해 투명하게 남기면 세무 리스크가 크게 줄어듭니다.
- 취득세 중과를 피하려면 잔금일 순서 조정이 핵심입니다.
전화상담 관련
- 저는 전화상담을 직접 진행해 드릴 수는 없지만, 필요한 자료를 정리해 드리고, 세무사/변호사/재개발 전문 중개사에게 무엇을 질문해야 하는지 체크리스트를 드릴 수 있습니다.
- 일반적으로 국내 세무사·변호사의 유료 전화/화상 30~60분 상담료는 사무소마다 다르나 대략 10만~20만원대, 서면 검토가 포함되면 30만원 이상인 경우가 많습니다. 정확한 비용은 해당 사무소에 문의해 주세요.
원하시면
- 장위15구역 물건의 현재 단계(조합·사업시행·관리처분), 매수 예정가격, 전세보증금 예정액, 영통 아파트 매도 일정(계약/잔금)을 알려주시면
1) 증여세·취득세 위험 점검
2) 권리·가격 검증 체크리스트
3) 계약서 특약(세일앤리스백, 자금 이체, 재개발 일정 연동) 초안 항목
을 더 구체적으로 잡아드리겠습니다.