국민주택규모이하 주택 매도시 세금계산서발행 여부

요약
- 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권 외 읍·면은 100㎡ 이하) 아파트의 공급은 부가가치세가 면세입니다.
- 면세거래는 “세금계산서”가 아니라 “계산서(전자계산서)” 대상입니다.
- 다만, 매수인이 개인(비사업자)이면 계산서 발급 의무가 없고, 계약서·영수증(현금영수증 요청 시 발행) 등으로 거래를 증빙하면 됩니다.
- 사업자에게 판매하는 경우에는 전자계산서(면세)를 발급해야 합니다.
- 면세라도 부가가치세 신고 시 ‘면세수입’으로 신고해야 하며, 과세·면세 겸영 시 공통매입세액 안분에 유의해야 합니다.

관련 법령(핵심)
- 부가가치세법 제26조 제1항 제9호: 국민주택 및 그 부수토지의 공급 면세
- 부가가치세법 시행령 제36조: 국민주택 및 부수토지의 범위
- 부가가치세법 제33조: 면세 재화·용역 공급 시 계산서 발급
- 부가가치세법 제32조: 세금계산서 발급(과세거래 대상)
참고: 오피스텔은 주택에 해당하지 않아 위 면세 규정이 적용되지 않습니다.

발급/신고 실무 정리
- 매수인이 개인(비사업자): 계산서 발급 의무 없음. 매매계약서, 잔금영수증, 계좌이체내역 등으로 증빙. 요청 시 현금영수증 발행 가능.
- 매수인이 사업자: 전자계산서(면세) 발급.
- 부가세 신고: 면세수입금액으로 신고. 과세·면세 겸영이면 공통매입세액 안분 불공제 처리 필요.

“주택 등 매매차익 예정신고” 관련
- 부동산매매업으로 보유한 재고자산(판매목적 주택) 판매라면 양도소득세 예정신고 대상이 아니라 사업소득(종합소득세)이며, 부가세는 위 면세/과세 규정에 따라 신고합니다.
- 사업용 재고가 아닌 개인 자산(고정자산)으로 보유하던 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 “예정신고” 대상입니다(국내 부동산은 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 내).

양도소득세 예정신고 시 일반적으로 준비하는 서류
- 매매계약서 사본(계약금·중도금·잔금 영수증, 계좌이체내역 포함)
- 등기부등본, 건축물대장(전용면적 확인용), 대지권 비율 등 토지·건물 구분가액 관련 자료
- 취득 관련 서류: 취득계약서, 취득세 납부서, 등기·법무사 비용 영수증
- 양도비용 증빙: 중개보수 영수증, 법무사 수수료, 인지대 등
- 자본적 지출 증빙: 리모델링·증축 등 공사 계약서·세금계산서/계산서·영수증
- 1세대1주택 비과세 등 검토 서류: 주민등록등본·초본, 전입세대열람내역, 가족관계증명서 등
- 분양권/입주권 관련 서류(해당 시), 기타 요청 서류

유의사항
- 국민주택규모 판단은 “전용면적” 기준입니다(공용면적 제외). 수도권 외 읍·면은 100㎡ 이하.
- 아파트의 ‘부수토지’는 통상 대지권 지분 범위 내에서 면세 적용됩니다.
- 면세거래이므로 해당 매출에 직접 관련된 매입세액은 공제되지 않습니다.

추가로 상황(재고자산인지, 개인자산인지 등)에 따라 처리와 신고가 달라질 수 있으니, 실제 거래 전후로 관할 세무서나 세무사와 상담해 서류 구성과 신고(면세수입 신고, 공통매입세액 안분, 양도소득세 예정신고 해당 여부)를 최종 점검하시길 권합니다.