참조만 부탁드립니다.
질의하신 사실관계를 정리하면(오해가 있으면 알려주세요)
- D는 2009년에 [다](광진구)를 취득해 현재까지 실거주.
- 1982년부터 [가]는 ‘상가’ 지분을 보유했고, 2018. 관리처분인가로 조합원입주권(주택공급권)으로 전환.
- 2020. 모친 사망으로 [가](모친 지분 일부)와 [나](서초구 아파트) 지분을 공동상속.
- [가]는 2023.8. 준공(사용승인), 2023.10.부터 B 가족 입주 중.
핵심 쟁점
1) [가](입주권→신축주택) 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 156조의2 제3·4항) 적용 가능 여부
2) 특례 적용 시 신축주택(= [가]) 1년 거주의무 충족 필요 여부
3) 2020년 상속으로 취득한 [나] 지분이 주택 수에 미치는 영향(상속주택 제외 규정과의 관계)
결론(요지)
- 일시적 2주택 특례 자체는 원칙적으로 적용 가능성이 큽니다. [가]가 2018년 관리처분인가로 ‘입주권(주택수 포함대상)’이 되었고, 그 후 2023년 준공된 “새 주택”으로 보아, [다]를 “준공·사용승인일부터 3년 이내” 처분하면 종전주택([다]) 비과세 특례 대상이 될 수 있습니다(시행령 156조의2 제3·4항).
- 1년 거주의무는 귀하 사례에선 적용 배제될 가능성이 높습니다. 입주권의 취득시기(관리처분인가일)가 2018년으로, 1년 거주의무를 도입·강화한 규정(규제지역 내 일시적 2주택의 신·구주택 각 1년 거주 요건)은 경과규정상 ‘신규 취득’부터 적용되는 것이 일반적입니다. 따라서 B 가족이 [가]에 거주 중이라 하더라도, 귀하 세대의 [가] 1년 실거주가 특례 요건이 되지 않을 가능성이 큽니다.
- 다만, 2020년에 공동상속한 [나](상속주택 지분)가 ‘주택 수’에 포함되면 귀하는 [다]·[가]·[나]의 3주택 보유가 되어 일시적 2주택 특례 판정이 깨질 수 있습니다. 이때 상속주택 제외 규정을 활용해야 합니다. 통상 다음 요건을 충족하면 “상속개시일로부터 5년간” 상속주택(또는 그 지분)은 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외됩니다(시행령 154조 관련 특례).
- 피상속인이 보유하던 주택을 상속으로 취득(배우자 상속 제외)했고
- 공동상속 형태(복수 상속인)이며
- 상속개시일부터 5년 이내에 다른 주택을 처분하는 경우 등
따라서 [다] 비과세를 받으려면, [다]의 양도시점에 [나] 지분을 ‘주택 수에서 제외’할 수 있어야 하므로, 실무적으로는 “상속개시일 + 5년”이 되는 날 이전에 [다]를 양도하는 것이 안전합니다.
정리하면
- [가] 준공일(또는 사용승인일)로부터 3년 이내(대략 2026.8. 전) [다]를 팔아야 하는 요건과,
- [나] 상속개시일(모친 사망일)로부터 5년 이내(대략 2025년 중) [다]를 팔아야 ‘상속주택 제외’가 확실한 요건
두 가지 ‘기한’ 중 더 이른 기한을 지키셔야 합니다. 질문 상황에선 2025년(모친 사망 5년 이내)이 더 빠를 가능성이 크므로, 그 전에 [다]를 양도하시는 것이 안전합니다.
자주 묻는 추가 포인트
- [가]가 상가에서 출발했어도, 관리처분인가로 취득한 ‘조합원 입주권’은 주택 수에 포함되는 권리이며, 준공 후에는 ‘새 주택’으로 보아 일시적 2주택 특례의 대상이 됩니다.
- [가]가 공동지분이라도, 지분 보유는 주택 보유로 봅니다. 일시적 2주택 규정은 지분취득도 포섭하므로 비과세 적용을 부정하지 않습니다.
- [다]의 거주요건: [다]는 2009년 취득이므로(규정 강화 전) 원칙적 2년 보유요건만 충족하면 되고, 별도의 2년 거주요건은 적용되지 않습니다(서울 등 규제지역 2년 거주요건은 2017.8.3. 이후 취득분부터 적용).
체크리스트(반드시 확인할 사실)
- [가] 관리처분인가일(2018. 몇 월 몇 일)
- [가] 사용승인일/준공일(2023.8. 정확한 날짜)
- 모친 사망일(상속개시일) 정확한 날짜 → ‘5년’ 계산의 기준일
- [나](상속주택) 지분 구조, 현재 보유 현황, 공동상속인 변동(증여 등) 및 실제 거주 여부
- 서울(서초·광진) 규제지역 지정 여부와 적용시기(대부분 규제지역이지만 과거 지정 변동이 있으면 경과규정에 영향)
- 세대분리·합가 등 세대변동 이력
권고
- 위 요건이 맞다면, [다]는 “모친 사망일 + 5년”이 도래하기 전에 양도하시는 것이 가장 안전합니다(상속주택 제외 유지 + 입주권 일시적 2주택 3년 기한 모두 충족).
- 경과규정과 상속주택 제외는 사실관계에 매우 민감합니다. 관리처분인가일, 사용승인일, 사망일 등 증빙과 함께 세무사에게 사전 검토를 받거나, 관할세무서에 서면질의(사전답변)로 확인을 받아 두시는 것을 강력히 권합니다.
요약 답변
- 일시적 2주택 비과세 특례는 적용 가능성이 큽니다(준공 후 3년 이내 [다] 양도).
- B가 [가]에 거주 중이어서 귀하가 1년 실거주를 못하더라도, 귀하의 입주권 취득시점(2018년)으로 보아 1년 거주의무는 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
- 다만 2020년 상속한 [나](상속주택 지분)는 주택 수에서 제외되어야 하므로, 실무적으로는 모친 사망일로부터 5년 이내에 [다]를 양도하셔야 안전합니다. 정확한 날짜 확인 후 일정 계획을 세우세요.