양도소득세: 일시적 2주택 적용 가능 여부

Question

김정환 · Answer

안녕하세요. 김정환세무사입니다.

신규 주택(평택 아파트) 취득한 날(22.5월) 부터 3년 이내에 종전의 주택(부산 아파트)을 양도해야
일시적 2주택 특례에 따라 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.(세입자 여부와는 상관이 없습니다)

25. 9월 현재 이미 3년을 경과하여 비과세는 적용되지 않는다고 판단됩니다.
25. 9월 양도의 경우, 양도소득세 신고 기한은 이번 달 말까지 이니 착오 없으시기 바랍니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

조정대상지역지정 미지정 기간에 매수하였다면 실거주의무는 없습니다.

한경수 · Answer

2번째 주택 취득 후 3년 내
1번째 주택을 양도해야 비과세가 적용되는 것으로 보입니다

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

말씀하신 상황으로는 신규주택 취득 후 3년내인 25년 5월 이내에 처분해야 일시적 1세대 2주택 적용을 받을 수 있는바, 기한이 지나 쉽지 않을 듯 합니다.

자세한 내용은 관련서류 확인 후 답변드릴 수 있는 점 양해 부탁드립니다
감사합니다

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

(1번주택을 2025.9월 이미 매도 했으니, 2번주택은 최종 1주택입니다.)

A1 양도 이후 A2를 양도할 때, A2가 1세대 1주택으로서 기본 비과세 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다.
다만, 비과세 적용 여부는 A2의 양도 시점에 A2가 「소득세법 시행령」이 정하는 1세대 1주택 요건을 충족했는지에 따라 결정됩니다.

1. 최종 1주택에 대한 보유기간 기산점 (재기산 제도 폐지)
과거 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 최종적으로 남은 1주택의 보유 기간을 다시 계산(재기산)하도록 하는 제도가 있었습니다.
그러나 이 1세대 1주택 비과세 보유/거주 기간 재기산 제도는 부동산 시장 안정화를 위해 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되었습니다.
질문자님께서 첫 번째 아파트(A1)를 2025년 9월에 양도하실 예정이므로, 이는 재기산 제도 폐지일(2022.5.10.) 이후의 양도에 해당합니다.
• 따라서 A1 양도(2025년 9월) 시 A2 주택의 보유기간은 A1을 처분한 날부터 새로 기산하는 것이 아니라, **A2의 당초 취득일(2022년 5월)**부터 기산됩니다.

2. 두 번째 아파트(A2)의 비과세 요건 검토
A1 양도 후 A2가 최종 1주택이 되었을 때, A2가 비과세 혜택을 받으려면 다음의 일반적인 1세대 1주택 요건(소득령 §154①)을 충족해야 합니다:

1. 양도일 현재 1세대 1주택일 것: A1을 2025년 9월에 양도한다면, A2는 그 이후 시점에 1세대 1주택의 지위를 갖습니다.
2. 보유 기간 2년 이상일 것: A2는 2022년 5월에 취득하였으므로, 2024년 5월 이후부터는 2년 보유 기간을 충족합니다.
3. 거주 기간 2년 이상 요건 (조정대상지역 취득 시): A2를 취득할 당시 (2022년 5월) 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면, 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

◦ A2에 2023년 6월부터 실거주를 시작하셨으므로, 만약 2025년 9월 이후에 A2를 양도하신다면 2년 거주 요건은 충족될 가능성이 높습니다.
A1을 양도하여 A2가 1주택 상태가 된 후, A2가 위 2년 보유 및 (필요하다면) 2년 거주 요건을 충족한 시점에 양도하면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.
따라서, 질문자님의 생각처럼 A1 처분 후 A2가 최종 1주택이 되는 것은 맞으며, A2가 양도 시점에 자체적인 2년 보유 및 거주 요건을 충족하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

감사합니다.
(도움이 되셨다면 글 채택해 주시기 바랍니다.)

한동진 · Answer

평택 아파트는 2022년 5월 취득이어서, 일시적 2주택 비과세를 받으시려면 2025년 5월까지 기존 주택을 매도하셨어야 합니다.
현재 매도 시점이 그 기한을 이미 지난 상황이라 비과세 적용은 어렵습니다.

그래도 참고로 말씀드리면, 이런 구조에서는
임차인에게 명도비를 지급해 조기퇴거를 받고,
그 명도비를 필요경비로 처리한 뒤 기한 내 매도하는 방식으로 비과세 요건을 맞출 수 있는 방법이 있었습니다.
이미 시기는 지나긴 했지만, 앞으로 비슷한 상황을 대비하는 데 참고만 해주시면 좋겠습니다.

다만 지금 상태에서는 중과는 적용되지 않고 일반세율로만 과세되니, 세부담이 크게 늘어나는 상황은 아니니 그 부분은 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

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