참조만 부탁드립니다.
전제
- 삼선5구역 조합원입주권: 2018.11. 관리처분인가 후 조합원 승계(= 입주권 취득), 2021.6. 멸실 완료.
- 현재는 실주택은 없고 입주권만 보유 중.
- 추가로 동작구 노량진1구역의 다세대주택을 개인 명의로 매수하려는 상황으로 이해했습니다. (서울=조정대상지역)
답변
1) 입주권 보유 상태에서 노량진 다세대주택 매수 시 취득세 중과 여부
- 결론: 일반적으로 중과되지 않을 가능성이 큽니다.
- 근거 요지: 2020.8.12 개정된 지방세법은 주택 수 산정 시 조합원입주권·분양권을 포함하도록 했지만, 개정 전(2020.8.12 이전) 취득한 입주권에 대해서는 경과규정으로 주택 수에서 제외하는 취지의 적용이 있습니다. 질문자님 입주권은 2018년 취득이라 통상 1주택 취득으로 보아 1~3% 일반세율(취득세) 적용이 일반적입니다.
- 유의: 세대 내 다른 주택 보유, 법인 명의 취득, 조정대상지역 여부, 면적/가액 등에 따라 달라질 수 있으니 실제 취득 전 관할 구청 세무과에 취득세 중과 판정(사전상담)을 꼭 확인하세요.
2) 이후 삼선5구역 준공·입주 후 매도 시, 노량진1구역이 멸실 상태(=입주권만 보유)라면 양도세 다주택 중과 여부
- 결론: 통상 중과 대상이 아닙니다.
- 이유: 양도소득세의 다주택 중과는 “양도일 현재 보유한 ‘주택’ 수”로 판단합니다. 멸실되어 실물 주택이 아닌 입주권만 보유 중이면 주택 수에 포함되지 않아 다주택 중과 사유가 되지 않는 것이 일반적입니다.
- 다만: 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주 요건, 조정대상지역 추가 거주요건 등)은 별도이며, 일부 시기별 개정으로 분양권/입주권 보유가 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 삼선 입주 후 해당 주택을 비과세로 매도할 계획이라면, 매도 시점의 규정을 기준으로 사전 검토가 필요합니다.
3) 현재 보유 중인 입주권을 3년 내 처분하면 취득세/양도세 중과가 모두 면제되는지
- 취득세: 예, “일시적 1주택+1입주권(또는 1입주권+1주택)” 특례가 있어 일정 기간(통상 3년) 내에 기존 주택 또는 권리를 처분하면 중과 배제·환급이 가능합니다. 다만 1번 답변처럼 애초에 중과가 적용되지 않는 구조(2018년 취득 입주권)라면 별도 환급 논점이 없을 수 있습니다.
- 양도세: “3년 내 처분”이라는 획일 규정으로 자동 면제되는 것은 아닙니다. 양도세 중과 여부는 각 주택(또는 권리)을 “양도하는 그 날”의 보유 현황으로 판단합니다. 매도 시점에 다른 ‘주택’을 보유하지 않으면 중과 자체가 발생하지 않습니다. 즉, 입주권을 처분해 주택을 단수로 만들어 두면 중과 이슈는 사라지지만, 이는 ‘기간 특례’라기보다 ‘양도일 현재 주택 수’ 원칙에 따른 결과입니다.
- 참고: 입주권 자체를 양도하는 경우에는 별도의 과세체계(권리 양도 과세, 시기별 중과·중과배제 규정)가 적용될 수 있으니, 입주권 처분 계획이 있다면 그 자체의 양도세도 별도로 검토하세요.
추가 확인이 필요한 사항
- 노량진 다세대의 정확한 취득 예정일과 당시 지역 지정(조정대상지역/투기과열지구) 상태
- 세대 기준으로 다른 주택·분양권·오피스텔(주거용) 보유 여부
- 삼선5구역 준공·입주 예정 시기와 실제 거주 계획(1세대1주택 비과세 요건 관련)
- 매수·매도 주체(개인/법인)
다음 단계 제안
1) 관할 자치구(노량진: 동작구청) 세무과에 “2018.11 취득한 조합원입주권 보유자의 2025년 다세대 취득 시 취득세 중과 여부”로 경과규정 적용 여부를 사전확인.
2) 삼선 입주 후 매도 전략을 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주기간) 충족 중심으로 설계.
3) 입주권을 처분할지 보유할지에 따라 각각의 양도세 계산 시뮬레이션(취득가액·환산취득가, 보유기간, 예정세액) 진행.
필요하시면 취득 예정가, 면적, 세대 보유현황(전국), 각 시점 일자(계약/잔금/등기/멸실/준공)를 알려주시면 취득세율 적용과 양도세 시뮬레이션(중과/비과세 가능성 포함)을 구체적으로 정리해드리겠습니다. 본 답변은 일반적 법령 해석을 바탕으로 한 것으로, 최종 판단은 적용 시점의 법령과 관할 세무서·구청 확인이 필요합니다.