재개발 구역 대체주택 인정여부

요점만 답드립니다.

1) “대체주택”의 의미
- 대체주택 특례는 재개발·재건축으로 종전주택에 거주할 수 없게 된 1세대1주택자가 임시 거주 목적으로 다른 주택(대체주택)을 취득·거주하다가, 신규주택이 준공된 후 일정기간 내 그 대체주택을 양도하는 경우 그 대체주택 양도에 1세대1주택 비과세를 적용해 주는 제도입니다.
- 즉 ‘대체주택’은 임시로 거주하던 집(새로 완공될 집이 아님)입니다.

2) 사후취득자는 대체주택 특례 제외
- 대체주택 특례를 받으려면 종전주택을 정비사업 “사업시행인가일 이전부터” 보유(1세대1주택)하고 있어야 합니다. 사업시행인가 후(더 나아가 관리처분인가 후) 취득한 종전주택은 특례 대상에서 제외됩니다.
- 질문 주신 2018.12 매수 건은 관리처분인가(2018.9) 이후 취득이므로 통상 ‘사후취득’에 해당되어 대체주택 특례 적용이 불가합니다. 2027.4 준공 후 그 주택에 1년 이상 거주하더라도 ‘대체주택’으로 인정되는 것이 아닙니다(해당 주택은 대체주택이 아니라 최종 준공주택입니다).

3) 2026.2 추가 매수 예정 건(사업시행인가 난 재개발 물건)
- 이 또한 사업시행인가 후 취득 예정이므로, 장차 이 물건을 둘러싼 재개발·재건축 대체주택 특례 역시 적용받기 어렵습니다.
- 아울러 재개발·재건축 물건(입주권·분양권 포함)은 주택 수 산정 및 양도세 중과, 비과세 요건 판정에 영향을 주므로 보유구조 전반을 고려하셔야 합니다.

4) 정리한 결론
- 2018에 취득하신 재개발 물건: 대체주택 특례 대상이 아닙니다(사후취득). 준공 후 거주 1년을 채운다고 해서 대체주택 인정 X.
- 2026에 추가 매수 검토 물건(사업시행인가 후 취득): 향후에도 대체주택 특례 활용 어려움.
- 대체주택 특례를 활용하려면 “종전주택을 사업시행인가일 이전부터 1세대1주택으로 보유(및 해당 시 거주요건 충족) → 이주를 위해 다른 주택을 실제 거주 목적으로 취득 → 신규주택 준공 후 2년 내 그 대체주택을 양도” 요건을 갖춰야 합니다.

추가로 확인하면 좋은 것
- 각 정비사업의 “사업시행인가일” 정확한 날짜
- 종전주택의 과거 거주이력(조정대상지역 여부에 따른 거주요건)
- 향후 보유할 입주권·주택의 수 및 처분 순서(중과·비과세 요건 영향)

원하시면 각 날짜와 지역(조정대상지역 여부)을 알려주시면, 적용 가능한 비과세/중과 시나리오를 구체적으로 계산해 드리겠습니다.