참조만 부탁드립니다.
아래는 일반적인 세법·부동산 규정 기준의 설명입니다. 실제 적용은 가족관계, 세대구성, 매도·보유 계획 등에 따라 달라질 수 있으니, 중요한 의사결정 전에는 관할 세무서/구청 또는 세무사와 꼭 확인하세요.
질문 1) 부모님 댁으로 전입신고 시 부모님이 1가구 2주택자가 되나요?
- 보유세(재산세·종부세): 집의 소유자는 그대로이므로, 부모님 명의 보유세는 변동이 없습니다. 단순히 자녀부부가 전입한다고 해서 부모님 보유주택 수가 늘어 과세가 늘어나지는 않습니다. 종부세도 원칙적으로 인별 과세입니다.
- 양도소득세(1세대1주택 비과세 등): 주민등록상 같은 세대(합가)가 되면 “세대” 단위로 주택 수를 보므로, 부모님 세대에 자녀의 재건축 아파트(멸실 전 주택 또는 멸실 후 입주권 포함)가 더해져 사실상 1세대 2주택 세대가 됩니다. 이 상태에서 부모님이 집을 파시면 1세대1주택 비과세가 깨질 수 있고(다주택 중과 가능성도), 자녀가 파는 경우에도 영향이 생길 수 있습니다.
- 피하는 방법: 같은 주소지라 하더라도 주민등록상 세대분리(별도 세대) + 실제 생계 분리라면 과세상 별도 세대로 인정받을 여지가 있습니다. 반대로 같은 세대(합가)면 영향이 큽니다.
- 예외 특례: 혼인으로 인한 합가, 직계존속 동거봉양(통상 60세 이상 등 요건)으로 합가한 경우 등에는 합가 후 5년 이내 한 주택을 양도 시 1세대1주택 특례가 적용될 수 있습니다. 재건축/이주 자체는 특례 사유가 아니므로 주의가 필요합니다.
요약: 전입 자체로 부모님이 “보유세상 2주택자”가 되지는 않지만, 주민등록상 같은 세대가 되면 양도세의 1세대1주택 판정에는 불리하게 작용합니다. 필요하면 세대분리를 검토하세요.
질문 2) 추가이주비를 친척에게 빌려주고, 친척이 그 돈으로 집을 사면 자금출처 조사에 문제?
- 가능은 합니다. 다만 다음을 갖추면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
1) 차용증: 금액, 이자율, 이자지급일, 상환기한, 연체 시 조치, 담보 여부를 명시. 공증·담보(근저당 등)까지 하면 더 신뢰성↑.
2) 이자율: 국세청 인정이자율(해당 연도 고시, 예시: 최근 연 4%대 수준) 이상으로 설정 권장. 인정이자율보다 과도하게 낮으면 이자 차액이 증여로 보아 증여세 과세될 수 있습니다. 다만 차액 상당액이 연 1,000만원 이하이면 과세 제외되는 기준이 있습니다.
3) 자금 흐름: 대여금 이체, 이자·원금 상환을 계좌이체로 주기적으로 실행하고, 메모(예: ○○대여 이자, 원금상환)를 남겨 증빙을 축적.
4) 상환능력: 차용인의 소득·자금흐름상 상환 가능성이 보여야 합니다. 상환 없는 장기 연장, 무이자·초저리 등은 증여로 의심받기 쉽습니다.
5) 자금조달계획서: 서울에서 주택 취득 시 제출 대상입니다. 친척은 ‘사인간 차입’으로 기재하고, 차용증·이자 지급내역 등 증빙을 제출하면 됩니다. 이때 세무서는 대여자(질문자)에게도 ‘그 돈의 출처’를 물을 수 있는데, 추가이주비 대출 실행 내역을 제시하면 됩니다.
- 세무 처리(이자소득): 사인 간 금전대차 이자는 ‘비영업대금의 이익’(이자소득)으로 과세됩니다. 원칙적으로 지급자가 소득세 25%+지방세 2.5%(합계 27.5%)를 원천징수·납부 의무가 있습니다. 실무상 누락되는 경우가 많은데, 미이행 시 가산세 위험이 있으니 사전에 처리 방법을 세무사와 상의하세요.
- 대출 약정 위반 가능성: 추가이주비(건설사·조합 연계 대출)는 용도 제한, 제3자 대여 금지, 조기상환 사유 등의 약정이 포함될 수 있습니다. 이 약정 위반은 세무 문제가 아니라 금융·계약 위반 문제로 더 위험할 수 있으니, 반드시 대출약정서로 목적 외 사용 가능 여부를 먼저 확인하세요.
정리
- Q1: 같은 세대(합가)로 전입하면 양도세 측면에서 부모님 세대가 사실상 2주택 세대가 되어 비과세가 깨질 수 있습니다. 세대분리(주민등록+실제 생계 분리)로 대응을 검토하세요. 보유세에는 보통 영향이 없습니다.
- Q2: 형식·실질을 갖추면(차용증, 인정이자율 이상, 이자·원금 실제 상환, 상환능력 입증) 자금출처조사에서 원칙적으로 문제 없습니다. 다만 대출약정상 제3자 대여 금지 여부와 이자 원천징수 등 세무처리를 꼭 점검하세요.
필요하시면 상황(부모님 연령, 향후 매도 계획, 세대분리 가능 여부, 대출약정 주요 조항, 친척의 소득·상환계획 등)을 알려주시면 더 구체적으로 체크리스트를 드리겠습니다.