참조만 부탁드립니다.
요약 먼저
- 5:5 공동명의 자체는 가능합니다. 다만 각자 지분(6.7억)만큼의 자금 출처가 본인 명의로 합리적으로 설명되어야 합니다. 남편 명의 대출 4.3억만으로 전체를 충당하면 아내 지분(6.7억) 중 2.15억은 ‘증여 또는 차입’으로 보완 설명이 필요합니다.
- 자금조달계획서는 “인별(각 매수인별)”로 기존주택 처분대금과 대출금 등을 나눠 적어 총액이 취득가(13.4억)와 일치하도록 작성합니다. “매도금 + 대출금”만으로도 작성 가능하나, 인별로 맞아야 합니다.
숫자 정리
- 기존 아파트 매도금: 9.9억
- 기존 담보대출 상환: 0.8억
- 매도대금 순유입: 9.1억
- 신규 아파트 매수가: 13.4억
- 부족분: 13.4억 – 9.1억 = 4.3억(남편 대출 예정)
- 5:5 공동명의 시 1인당 취득가액: 6.7억
- 1인당 매도대금 몫(기본적으로 5:5라면): 4.55억
- 1인당 부족분: 6.7억 – 4.55억 = 2.15억
가능한 선택지
1) 가장 깔끔: 대출을 2.15억씩 각자 명의로 분할(공동차주 또는 각자대출)
- 자금조달계획서 기재 예
- 남편: 기존주택 처분대금 4.55억 + 금융기관 대출 2.15억 = 6.7억
- 아내: 기존주택 처분대금 4.55억 + 금융기관 대출 2.15억 = 6.7억
- 세무 리스크 최소, 소명 용이. 은행도 흔히 가능한 구조입니다.
2) 남편 단독 4.3억 대출 + 공동명의 5:5 유지
- 이 경우 아내 지분 6.7억 중 2.15억이 남편 대출로 충당되는 셈이라 세법상
- (a) 배우자 증여 2.15억으로 처리, 또는
- (b) 남편→아내 ‘개인간 차용’(차용증, 이자지급·상환내역 갖춤)으로 처리
- 자금조달계획서 기재 예(공동명의 5:5 유지하려면 인별 합계가 6.7억이어야 함)
- 남편: 기존주택 처분대금 4.55억 + 금융기관 대출 2.15억 = 6.7억
- 아내: 기존주택 처분대금 4.55억 + (배우자 차입 2.15억 또는 배우자 증여 2.15억) = 6.7억
- 증여 선택 시: 배우자 공제 6억 한도 내라 증여세는 통상 없음이나, 증여로 보이면 신고 이슈가 생길 수 있으니 세무사 상담 권장.
- 차용 선택 시: 차용증, 이자율(시가 상당), 이자지급 계좌증빙 등 갖춰야 ‘증여 아님’을 방어하기 좋습니다.
3) 남편 단독 4.3억 대출 + 지분비율을 실자금에 맞게 조정
- 실질 분담액 기준 지분: 남편 8.85억, 아내 4.55억 → 약 66:34
- 자금조달계획서 인별 합계가 각 지분 취득가와 일치하므로 증여·차용 이슈 적음.
- 다만 원하시는 5:5는 아니게 됩니다.
자금조달계획서 작성 팁
- 제출은 매수인 공동으로 1부를 내되, 양쪽 인별로 자금원을 나눠 적습니다.
- 귀 케이스는 “기존주택 처분대금(9.1억)” + “금융기관 대출(4.3억)”만으로 충분히 작성 가능합니다. 단, 위에서처럼 인별 합계가 각자 지분 취득가액과 맞아야 합니다.
- 동대문구는 규제지역(투기과열지구)로 분류되어, 일정 금액 이상 거래 시 증빙자료(매매계약서, 기존주택 매도계약서, 대출약정서, 자금이체내역 등) 제출을 요구합니다. 관할 구청·공인중개사 안내에 따라 준비하세요.
은행·실무 유의사항
- 남편 단독 대출로 공동담보(부부 공동소유 주택)를 설정하는 것은 일반적으로 가능하나, 담보제공자인 배우자(아내)의 동의 서류가 필요합니다.
- 취득세·중개보수 등 부대비용은 자금조달계획서 합계에 포함시키지 않는 것이 일반적이지만, 일부 서식에는 참고란이 있을 수 있으므로 중개사 안내에 따르세요. 부대비용을 기존 예금 등으로 충당하면, 필요 시 “예금” 항목 일부로 소액 기재해도 무방합니다.
권장 시나리오
- 5:5를 유지하고 세무·소명 리스크를 최소화하려면 대출을 2.15억씩 각자 명의로 분할(공동차주)하는 방법을 권합니다.
- 남편 단독 대출을 유지해야 한다면, 자금조달계획서에 아내 쪽 2.15억을 “배우자 차입”으로 기재하고 실제 차용증·이자지급을 갖추거나, “배우자 증여”로 기재하고 증여세 신고 여부를 세무사와 상담하세요.
원하시는 구조를 알려주시면, 자금조달계획서 문항별(인별·항목별)로 넣을 금액을 숫자까지 맞춰 드리겠습니다.