참조만 부탁드립니다.
아래는 질문하신 두 가지에 대한 요점 답변입니다.
1) 중도금/잔금으로 매도인 근저당 말소 진행
- 결론: 가능하며 실무에서 흔히 하는 방식입니다. 다만 안전장치와 절차를 정확히 밟으세요.
- 체크리스트
- 등기부(을구)로 근저당 순위·채권최고액·채권자 확인. 채권최고액(보통 원금의 120%)과 실제 상환액은 다르니, 각 은행으로부터 “상환예정금액(이자·수수료 포함) 및 말소 일정”을 서면 확인.
- 지급 방법: 중도금 5억은 1.4억 근저당의 채권자 은행에 “직접 송금”하여 대출 전액 상환 → 은행이 말소서류(해지증서, 말소위임장, 인감증명 등)를 법무사에게 직접 전달하도록 지정. 잔금 12억도 6.3억 근저당 채권자 은행에 필요한 상환액을 “직접 송금” 후, 나머지를 매도인에게 지급.
- 등기 처리: 법무사(또는 매수인 대출은행의 법무팀)를 통해 잔금일에 “근저당 말소등기”와 “소유권이전등기”를 동시 진행.
- 특약(필수):
- “중도금은 제2순위(또는 해당) 근저당 말소용 상환자금으로 채권자에게 직접 지급하며, 매도인은 즉시 말소등기를 진행한다. 말소 지연 시 매수인은 잔금지급을 유예할 수 있다.”
- “잔금은 제1순위 근저당 말소에 필요한 금액을 채권자에게 직접 지급한 후 잔여분을 매도인에게 지급한다. 말소서류 미제공/미말소 시 잔금지급 유예.”
- 유의: 중도금으로 ‘매도인 계좌’에 먼저 넣고 매도인이 상환·말소하겠다는 방식은 위험합니다. 반드시 채권자 은행에 직접 상환(또는 에스크로/안심거래)로 처리하세요. 다른 압류·가압류 등 추가 권리도 등기부로 재확인.
2) 부부공동명의, 자금조달계획서 작성 및 부부간 증여
- 기본 원칙
- 자금조달계획서에는 “각자의 지분”에 해당하는 자금 출처를 각각 기재해야 합니다. 지분에 비해 본인 자금이 부족하면 그 차액은 증여로 의심되며 소명·과세 대상이 됩니다.
- 배우자 증여 공제: 10년 합산 6억원까지 공제. 5억원 증여는 공제 범위 내지만 “증여세 신고”는 필수(증여받은 달 말일로부터 3개월 이내). 계좌이체, 증여계약서, 신고서 접수증을 보관.
- 현재 자금 상황을 기준으로 한 선택지
- 전제: 총 매수가 19억. 남편에게 5억을 배우자 증여 예정. (전세보증금 5억은 보통 임차인 명의자 자금으로 봅니다. 계약·계좌 명의가 누구인지에 따라 귀속이 결정되니 그에 맞게 배분하세요.)
- 50:50 공동명의를 원할 때
- 남편의 50% 지분 가격은 9.5억. 남편이 확보한 자금이 증여 5억뿐이라면 4.5억이 추가로 필요합니다.
- 방법 A: 남편 명의로 4.5억 대출(또는 일부 추가 증여+대출). 이러면 증여는 5억으로 끝나고, 나머지 4.5억은 남편의 차입금으로 소명.
- 방법 B: 지분을 자금 수준에 맞게 조정. 예를 들어 남편 5억이면 약 26.3% 지분(5억/19억), 배우자 73.7%. 이러면 추가 증여 이슈 최소화.
- 방법 C: 배우자에게서 추가로 증여(최대 1억까지는 여유, 6억 한도) + 남편 대출로 부족분 충당. 50:50을 고수한다면 보통 증여+대출을 섞습니다.
- 유의: 50:50인데 남편 자금이 5억뿐이고 추가 차입 없이 잔여를 사실상 배우자 돈으로 낸다면, 그 차액(예: 4.5억)은 ‘추가 증여’로 보아 과세될 수 있습니다(배우자 공제 6억 초과분 과세).
- 전세보증금 5억 처리
- 임차계약·반환계좌가 배우자 명의면 배우자 자금으로 기재. 남편 몫으로 쓰고 싶다면 증여(또는 가족 간 금전소비대차 계약 체결 후 이자 지급) 등 적법한 이전 절차가 필요.
- 자금조달계획서 작성 요령(예시)
- 배우자(아내) 측
- 예금 등 인출: 10억
- 임대보증금 반환금: 5억(본인 명의일 경우)
- 합계가 본인 지분 금액과 부합하도록 지분율을 설정하거나, 초과분이 타인 지분에 쓰이지 않도록 설계
- 남편 측
- 증여 등 무상취득: 5억(증여자: 배우자)
- 부족분은 “본인 명의 대출”로 기재(금융기관 차입금). 대출이 없다면 지분율을 5억에 맞춰 조정.
- 증빙: 증여계약서, 계좌이체내역, 증여세 신고서 접수증(규제지역의 경우 제출 요구 가능). 대출 약정서·대출금 입금내역 등
- 증여 시기 관련
- 계약 후 제출하는 서류인 만큼, 규제지역·고가주택은 제출 단계에서 증빙을 요구받을 수 있습니다. 실무상 “계획”만 적어도 되지만, 심사 대응을 위해서는 가급적 증여 이체를 먼저 실행하고 증여세 신고까지 해두는 것이 안전합니다(최소한 증여계약서라도 준비).
- 가족 간 차용으로 처리할 경우(증여 회피 목적)
- 차용증 작성, 상환일정·담보·이자율(국세청 고시 ‘적정이자율’) 명시, 실제 이자 지급이 필요합니다. 미이행 시 이자 상당액이 증여로 의제될 수 있습니다. 금액이 크면 깔끔하게 증여+대출로 정리하는 편이 일반적으로 안전합니다.
정리
- 1번: 제시한 방식 자체는 일반적이고 가능합니다. 다만 반드시 채권자에게 직접 상환, 법무사 통한 동시 진행, 말소지연 시 잔금 유예 특약 등 안전장치를 두세요.
- 2번: 남편 쪽 자금조달계획에는 배우자 증여 5억을 기재해도 됩니다. 다만 최종 지분율은 각자의 “실제 자금(현금+본인 명의 대출)”에 맞추거나, 50:50을 원하면 남편의 부족분을 남편 명의 대출·추가 증여로 보완하십시오. 증여는 계좌이체+증여세 신고로 증빙을 완비하세요.
추가로, 계약서 특약 검토와 등기/말소 절차는 법무사, 지분·증여 설계는 세무사와 미리 한 번만 점검받으면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.