참조만 부탁드립니다.
핵심만 정리해 드릴게요. 결론부터 말하면, 지금처럼 남자친구 단독 명의로 전세계약을 하고 본인이 8천만 원을 송금할 경우, 차용증을 제대로 갖추지 않으면 증여로 의심받을 수 있고 향후 회수·분쟁 리스크도 큽니다. 특약 한두 줄만으로는 부족합니다. 아래 항목을 반드시 챙기세요.
1) 세무 리스크(증여세)
- 아직 혼인신고 전이므로 두 분은 세법상 ‘타인’입니다. 차용증·이자·상환 증빙이 부실하면 8천만 원 전부가 증여로 보일 수 있습니다.
- 무이자 또는 시중보다 너무 낮은 이자율이면 ‘이자 혜택’이 증여로 보정될 수 있습니다. 매년 국세청 기준이자율(최근 수년 4%대)을 참고해 그 이상으로 약정하고 실제로 지급·수취 기록을 남기는 게 안전합니다.
- 이자를 받으면 받는 사람(채권자)은 ‘비영업대금의 이자소득’으로 종합소득에 포함해 신고해야 합니다. 원천징수 의무가 생길 수 있으니(사안에 따라 납부주체·방식이 달라집니다) 세무사와 절차를 확인하세요.
- 만약 무이자·저이자로 가고 싶다면, 기준이자율로 계산한 ‘절감이자’가 10년 합산 공제한도(타인 간 5백만 원)를 넘는 시점부터 증여세가 나올 수 있습니다. 8천만 원이면 2~3년만 지나도 공제한도를 넘길 가능성이 큽니다.
2) 증빙·자금흐름
- 8천만 원 이체 시 적요에 “전세자금 대여금”으로 표기. 그 이전에 차용증을 작성 또는 최소한 같은 날 작성하세요.
- 매월 생활비와 원금상환·이자이체는 반드시 분리 송금하고 적요를 “원금상환”, “이자”로 명확히 남기세요. 생활비라는 이름으로 섞이면 나중에 상환으로 인정받기 어렵습니다.
- 전세계약서, 보증금 송금내역(남자친구 계좌→임대인), 차용증, 이자·원금 상환내역을 한 묶음으로 보관.
3) 회수·담보(있으면 강력)
- 최선: 공증사무소에서 ‘집행력 있는 공정증서(채무자 강제집행 인낙 포함)’로 만들어 두면, 연체 시 소송 없이 강제집행이 가능합니다.
- 담보: 남자친구 명의의 ‘전세보증금 반환채권’에 대해 질권 설정 또는 채권양도(부분)로 담보를 잡고, 임대인에게 내용증명으로 통지해 대항요건을 갖추면 안전도가 올라갑니다. 다만 전세대출이 있으면 은행이 동일 채권에 1순위 담보를 잡는 게 보통이므로, 은행과의 약관·승인을 반드시 확인해야 합니다(대개 추가 담보설정이 제한됩니다). 이 경우 공정증서가 현실적인 대안입니다.
4) 차용증에 꼭 넣을 조항(요지)
- 당사자 인적사항(성명, 주민번호, 주소)
- 대여금액: 금 80,000,000원, 지급일, 지급계좌
- 용도: 전세보증금
- 이자율: 국세청 기준이자율 이상(예: 연 x.x% 단리), 이자 지급일(예: 매월 말일 또는 분기말)
- 상환방법: 매월 원금 상환액(예: 매월 1,500,000원 이상), 잔액은 만기 일시상환
- 만기일: 최초 24개월(또는 36개월)
- 연장: “만기 1개월 전까지 당사자 서면 합의로 잔액, 이자율, 새로운 만기일을 정한다. 서면 합의가 없으면 자동연장되지 않으며 만기일에 잔액 전액을 변제한다.”
- 기한이익 상실: “이자 또는 원금을 2회 이상 연체하면 채권자는 전액 즉시상환을 청구할 수 있다.”
- 연체이자율(합리적 범위)
- 담보 설정(가능 시): 전세보증금 반환채권에 대한 질권/양도 및 임대인 통지
- 비용부담: 공증·등기·내용증명 등 비용은 채무자 부담
- 분쟁관할
- 인지세: 금전소비대차계약서에 해당하므로 현재 기준의 인지세를 첨부. 금액대별 세율이 다르니 최신 금액 확인 후 부착
질문하신 특약만으로 충분한가?
- “원금은 20XX년 X월 X일까지 전액 변제, 협의 연장 가능”만으로는 부족합니다. 이자 규정, 상환계획, 연체·기한상실, 연장 절차(서면 요건), 담보·공증 등을 넣지 않으면 증여 시비·분쟁 시 입증력이 약합니다. 그리고 ‘생활비로 상환’은 반드시 피하세요. 상환은 상환, 생활비는 생활비로 분리 송금이 정석입니다.
더 좋은/보완 가능한 방법
- 공동임차 검토: 임대인·은행이 허용하면 전세계약을 공동임차로 하고, 각자 부담지분을 명확히 두는 방법이 있습니다. 전세대출 상품별로 가능여부가 달라 은행에 사전 확인이 필요합니다.
- 결혼 후 정리: 혼인신고 후에는 배우자 간 증여공제(현행 6억) 범위가 넓습니다. 그때 채무를 일부/전부 면제(증여)하는 방식을 고려할 수 있습니다. 단, 지금 단계에서부터도 실제 대여·이자·상환 증빙을 갖춰 ‘가짜대여’로 보이지 않게 관리해야 합니다.
- 공증 우선: 전세보증금 반환채권 담보가 은행 때문에 어렵다면, 최소한 집행력 있는 공정증서로 리스크를 줄이세요.
실무 체크리스트
- 대출/은행 약정 확인: 전세대출이 담보 설정에 어떤 제한을 두는지
- 차용증 초안 작성 → 인지세 확인·부착 → 공증(가능하면 집행력 있는 공정증서)
- 8천만 원 송금(적요: 전세자금 대여금)
- 전세보증금 송금내역 확보
- 매월 이자/원금 별도 이체 및 내역 보관
- 만기 1개월 전 연장합의서(변경계약서) 서면 체결
간단 예시 문구(참고용)
- 이자: “채무자는 대여금 잔액에 대하여 연 x.x%의 이자를 부담하며, 이자는 매월 말일 후불로 지급한다.”
- 상환: “채무자는 매월 xx일에 원금 금 1,500,000원을 상환하고, 잔액은 20XX년 xx월 xx일에 일시상환한다. 조기상환 수수료는 없다.”
- 연장: “만기 1개월 전까지 당사자 서면합의로 잔액, 이자율 및 새로운 만기일을 정한다. 서면합의가 없으면 본 계약은 연장되지 않는다.”
- 기한의 이익 상실: “이자 또는 원금의 지급을 2회 이상 지체한 때에는 채무자는 기한의 이익을 상실하고, 채권자는 잔존 채무 전액의 즉시 변제를 청구할 수 있다.”
주의: 위 내용은 일반적 가이드입니다. 실제 문구, 이자율, 원천징수·신고 여부, 담보 설정 가능성은 두 분 상황(전세대출 약관, 소득·직업, 결혼 계획)에 따라 달라질 수 있습니다. 계약서 초안은 변호사(또는 공증인)와, 이자·원천징수 등은 세무사와 한 번씩만이라도 점검받으시길 권합니다. 비용 대비 리스크 절감 효과가 큽니다.