이주비대출 신청시 상속주택 관련 기존주택 처분 질의

요약
- 상속주택 5년 특례는 “주택 수 산정(규제 적용 여부)”에서만 유리하게 보아주는 규정입니다.
- 하지만 재건축 조합원 이주비대출에서의 “기존주택 처분서약(준공 후 6개월 내 매도)”은 은행/보증기관의 내부 여신·보증 조건에 해당하므로, 상속 특례가 있다고 해서 자동으로 면제되지 않습니다.
- 실제로는 추가 보유주택이 1채라도 있으면 대부분 처분서약을 요구합니다. 따라서 처분조건 없이 1주택자로 이주비대출을 받기는 어렵다고 보시는 것이 안전합니다.

왜 그런가요?
- 주택수 산정 특례: 금융당국의 주담대 규제(다주택자 주담대 제한, LTV 차등 등)에서 상속개시 5년 이내 상속주택은 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다.
- 그러나 이주비대출은 조합-보증기관(SGI/HUG 등)-주관은행 구조의 “보증부 집단/개별 대출”이고, 보증기관과 은행은 준공 시점 다주택 보유 리스크를 줄이기 위해 “기존주택 처분서약”을 내부 기준으로 두는 경우가 일반적입니다.
- 상속 특례로 ‘규제상 주택 수’는 1주택으로 보아줄 수 있어도, 보증·여신 승인 조건(처분서약)까지 면제되는 것은 별개의 문제입니다.

회원님 상황에 대한 적용 가능성
- 2026년 1월 이주/대출 실행 시점은 상속개시(2021.4)로부터 5년 이내에 해당하므로 주택 수 산정상 ‘상속주택 제외’가 인정될 여지는 있습니다.
- 다만 준공 후에는 결국 재건축 주택 + 신월동 아파트로 2주택 상태가 되므로, 대부분의 은행/보증기관은 처분서약을 요구합니다.
- 즉 “처분서약 없이 1주택자로 진행”은 현실적으로 승인 가능성이 낮습니다. 승인되더라도 한도 축소, 금리 가산 등 불리한 조건이 붙을 수 있습니다.

가능한 대안/현실적 선택지
1) 사전확정 매매계약: 신월동 아파트를 미리 매매계약(잔금일 특정)해 두면 처분서약 대신 계약서로 갈음해 주는 지점을 종종 봅니다.
2) 선처분 또는 브릿지: 신월동 담보대출/브릿지로 이주자금 일부를 마련 후, 조합 이주비는 최소로 가져가거나 처분서약 수락.
3) 특례 인정 요청: 상속주택 5년 특례 관련 서류를 갖추어 “주택 수 산정 1주택 인정”을 요청해 보되, 처분서약 면제까지 가능한지 보증기관/주관은행에 사전심사로 확인.
4) 조건부 승인 수용: 처분서약 조건으로 승인받고, 준공 전·후 시장 상황을 보며 신월동 매도 계획을 운영.

은행에 확인할 핵심 질문
- 해당 사업장의 보증기관(SGI/HUG 등)과 그 기관의 이주비 보증요건
- 상속주택 5년 특례를 적용할 때 “처분서약 면제”가 가능한지, 불가하면 완화(기간 연장, 매매계약서로 대체) 가능 여부
- 처분서약 위반 시 불이익(금리 가산, 대출 회수, 기한이익 상실)과 입증 서류
- 이주비 한도·LTV·DSR 적용 방식(특히 상속주택 특례 적용 시 변화)

준비하면 좋은 서류
- 상속 개시 입증: 가족관계증명서(상세), 기본증명서(사망기재), 상속등기부 등본
- 각 주택 등기부 등본, 공시가격/시세 자료
- 조합원 자격 증빙, 관리처분계획 인가문서, 분담금 내역
- 주민등록표 등본/초본(세대 기준 확인)

결론
- 규정상 “상속개시 5년 이내 상속주택”은 주택 수 산정에서 제외될 수 있으나, 이주비대출의 “기존주택 처분서약”을 면제해 주는 근거가 되지는 않는 것이 일반적입니다.
- 실제 적용은 주관은행·보증기관·사업장별로 다르니, 위 서류를 지참해 지정은행에 사전심사로 “처분서약 면제 가능 여부”를 꼭 확인하세요. 현실적으로는 처분서약이 요구될 가능성이 높습니다.