세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
와이프 명의로 된 아파트를 본인 오빠에게 넘길건데 증여가 나을까요? 매매가 나을까요?
참고로 아파트 구매당시 돈을 합쳐서 구매했고 결혼준비하면서 와이프 지분정도의 돈을 돌려받았습니다.
보*이 님
조회 : 209건
답변 : 9건
25.11.28
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
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이정한 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
안녕하세요.
미담세무회계 이정한입니다.
문의 주신 경우 일반적으로는 ‘증여’보다 ‘매매’가 세금 측면에서 더 유리한 경우가 많습니다.
증여의 경우에는
→ 아파트 현재 시가 전체 금액을 기준으로 증여세가 계산됩니다.
반면 매매(양도)의 경우에는
→ 취득가액과 매매가액의 ‘차액(양도차익)’에 대해서만 양도소득세가 과세되므로, 실질적인 세 부담이 더 적게 나오는 구조입니다.
감사합니다.
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강성백 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
안녕하세요 강남구 최고의 절세 파트너 이현세무회계 강성백 회계사입니다.
구매시기와 현재의 아파트 가격 변동에 다소 다를 수 있지만, 일반적으로 절세 목적으로는 매매가 유리합니다. :)
좋은 하루 보내시고 답변이 되셨다면 채택부탁드립니다^^
감사합니다.
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김영우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
안녕하세요 이음세무회계 김영우세무사입니다.
증여와 양도 중 어떤 거래형식이 유리한지는 일률적으로는 말하기가 어렵고
현재 아파트 시세와 유사매매사례가격 존재 여부, 양도 차익 및 주담대 등 담보 채무 여부, 사전 증여 여부 등에 따라
구체적으로 검토하여 판단하는 것이 정확합니다.
구체적인 세무상담을 받으시길 권장드립니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.
증여세와 양도세 및 자금유동성 등 전체적인 부분을 고려해 체크해봐야 할 듯 합니다
감사합니다
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.28
안녕하세요.
명의 이전 방법은 매매와 증여가 있습니다.
어떤 것이 유리한 지는 양도세와 증여세를 및 취득세를 비교해 봐야 합니다.
또한, 매매와 증여의 가장 큰 차이점은 증여는 대금을 수수하지 않아도 되지만, 매매는 대금을 수수해야 하는 부분입니다.
감사합니다.
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.01
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정우철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
안녕하세요. 정우철 세무사입니다.
문의하신 내용만으로는 증여와 양도 중에 어떤 방식이 더 유리한지는 알 수 없습니다.
보유하신 아파트에 대한 양도차익, 현재 아파트 시세에 관한 정보 등을 종합하여 판단해야 할 것으로 보입니다.
다만 일반적으로 지금같은 경우엔 세 부담의 측면에서 매매 거래 방식이 더 유리하게 작용합니다.
감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.26
실제 자금이 된다면 세금적으로는 매매가 나을 것같으나 매매와 증여를 같이 하는 방법도 고려해 봐야 합니다 가까운 세무사에 확인해 보시길 권유드립니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점부터 말씀드리면, 대부분의 경우 형제에게 넘길 때는 “정상가액 매매”가 유리합니다. 이유는 다음과 같습니다.
- 증여: 형제간 증여재산공제는 10년 합산 1천만원뿐이라(배우자 6억원과 달리 매우 작음) 아파트를 증여하면 증여세 부담이 크게 나옵니다. 게다가 증여 취득에 따른 취득세도 부담합니다.
- 매매: 아내분이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 0원이 될 수 있습니다. 오빠분은 정상가액으로 매수하며 취득세만 부담하면 됩니다. 다만 자금조달(대출·자기자금·가족차용)과 실제 대금지급이 명확해야 하고, 시가보다 과도하게 싸게 팔면 그 초과 이익은 증여로 보아 증여세가 과세됩니다.
판단을 위해 꼭 확인할 항목
- 아내분의 1세대1주택 비과세 여부: 보유 2년(조정대상지역 취득은 2년 거주) 등 요건 충족 여부, 일시적 2주택 등 특례 적용 가능성
- 오빠분의 현재 주택 수: 취득세율·중과 여부가 달라집니다
- 아파트 시가(국토부 실거래가/인근 거래 참고), 취득가, 보유기간, 대출잔액
- 매매대금 자금 출처: 은행대출, 본인자금, 가족간 차용이면 차용증·이자율·상환증빙 필요(무이자·상환없으면 증여로 볼 수 있음)
추가로 알아두실 포인트
- 저가매매 증여추정: 특수관계인 간 시가보다 너무 낮게 팔면 할인분 중 일정 한도를 넘는 부분은 증여로 과세됩니다(현행 기준은 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 넘는 초과분이 증여로 의제). 안전하게는 시가로 거래하세요.
- 부담부증여(대출 인수 포함 증여): 인수한 채무금액 부분은 매매로 보아 양도세, 나머지는 증여세 과세. 경우에 따라 유리할 수 있지만 형제간은 증여세 공제가 작아 대체로 메리트가 크지 않습니다.
- 증여 후 5년 내 매도 시 이월과세: 오빠분이 5년 내 팔면 취득가액을 아내분의 원가로 계산해 양도세를 매기므로 증여로 양도세를 회피하기 어렵습니다.
- 과거 자금 합쳐서 매수한 부분: 남편분 돈을 아내 명의 주택 취득에 썼다면 당시 차용·상환 증빙을 꼭 보관하세요(결혼 전이었다면 더 민감). “돌려받았다”는 사실이 계좌이체 등으로 확인되면 리스크가 줄어듭니다.
정리
- 아내분이 1세대1주택 비과세가 되면: 시가에 맞춘 “매매”가 거의 항상 유리합니다.
- 비과세가 안 되고 양도차익이 크다면: 양도세 vs 증여세/취득세를 숫자로 비교해야 합니다. 그래도 형제간 증여세가 커서 매매가 유리한 경우가 많습니다.
간단 비교를 해보려면 다음 정보를 알려주세요
- 아파트 취득가와 취득일, 현재 시가(대략)
- 아내분의 보유·거주기간, 다른 주택 보유 여부
- 현재 대출잔액
- 오빠분의 보유 주택 수
- 오빠분의 자금조달 계획(본인자금/대출/가족차용)
원하시면 위 정보로 매매 vs 증여 세부담을 대략 시뮬레이션해 드리겠습니다. 실제 진행 전에는 가까운 세무사에게 시가 확인과 세액계산을 받아보시는 것도 권합니다.
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