상속주택1개, 일반주택1개 팔려고 하는데 세금 비과세?

요약: 지금 정보로 보면 A아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 가능성이 높습니다. 상속으로 취득한 주택 1채는 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되며, A아파트의 보유·거주 요건도 충족해 보입니다. 다만 몇 가지 확인사항이 있습니다.

왜 비과세가 가능한가
- 상속주택 특례: 상속으로 취득한 주택(피상속인 유일주택 1채)은 1세대1주택 비과세 판정에서 주택 수에 합산하지 않습니다. 즉 “상속주택 1 + 일반주택 1” 상태에서 일반주택을 양도할 때, 일반주택이 요건만 충족하면 1주택으로 보아 비과세 가능합니다.
- 보유·거주 요건 충족 가능성:
- 보유기간: 잔금일(2022.12.13.) 기준으로 2026.2. 양도라면 3년+ 보유.
- 거주기간: 2022년 12월 중순 입주 → 2026년 2월 양도 시 2년 이상 거주 충족.
- 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서 취득한 주택이라면 2년 거주 요건이 필요한데, 이미 충족하는 기간입니다.

주의·확인해야 할 사항
1) 세대 내 다른 주택·권리 보유 여부
- 본인·배우자·같은 세대원이 보유한 다른 주택, 분양권/입주권, 주거용 오피스텔, 지분 소유 등이 있으면 1주택 판정이 달라질 수 있습니다. 없다는 전제에서 위 판단이 성립합니다.

2) 상속주택 요건
- 할머니의 유일주택 1채가 맞는지(다른 주택·지분 없음).
- 공동상속인 여부: 여러 명이 상속받았어도 ‘상속주택 1채’로 보아 합산배제 가능합니다. 등기일(2025.10.)은 중요하지 않고, 상속개시일(사망일: 2022.12.09.)이 취득시기로 봅니다.

3) 매매가 12억 초과 여부
- 1세대1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 적용됩니다. 12억 초과분이 있으면 그 초과분에 대해 일부 과세될 수 있습니다. 예상 매매가를 확인하세요.

4) 양도시기
- 양도일은 통상 잔금지급·인도일입니다(계약금 수령일 아님). 비과세 요건(보유·거주)은 양도일까지 충족하면 됩니다.

5) 특별공급 전매제한
- 생애최초 특별공급의 전매·전입 의무 등 지역별 규제가 있을 수 있으니(분양 당시 공고문) 양도 가능 시점을 충족하는지도 별도로 확인하세요. 이는 양도소득세와는 별개 이슈입니다.

준비 서류(예시)
- 상속관계 증빙: 가족관계증명서, 사망진단서(또는 제적등본), 상속재산 등기부 등본
- 피상속인 유일주택 확인: 과거 소유내역(부동산 보유사실 증명 등)
- A아파트 보유·거주 증빙: 매매계약서, 잔금영수증, 등기부 등본, 주민등록등본(거주기간 확인)

결론
- 세대 내에 다른 주택·분양권 등이 없고, A아파트 매매가가 12억 이하(또는 초과 시에도 초과분 과세만 감수)이며, 현재까지 기재해주신 사실관계가 맞다면 2026년 2월 A아파트 양도는 1세대1주택 비과세 적용 가능성이 큽니다.

추가로 알려주시면 정확도를 더 높일 수 있습니다
- A아파트 소재지(규제지역 여부), 예상 양도가액
- 세대원(배우자 포함)의 다른 주택/분양권/입주권/주거용 오피스텔/지분 보유 여부
- 상속주택의 공동상속 여부 및 현 소유지분 상황

원하시면 제공해주신 추가 정보로 비과세 가능 여부를 다시 한 번 정밀 점검해드리겠습니다.