LH 임대아파트 양도소득세 문의드립니다

요약
- 지금 바로 파시면 양도세 과세입니다. 임대기간(전세/월세로 거주)은 ‘보유기간’에 포함되지 않습니다.
- 1세대 1주택 비과세를 받으려면 최소 2년 보유가 필요하고, 조정대상지역에서 2017.8.3. 이후 취득한 주택이면 “취득 후” 2년 거주도 필요합니다. 임대(분양 전) 거주기간은 거주요건에 포함되지 않는 것이 원칙입니다.

왜 과세인가요?
- 1세대 1주택 비과세 기본요건: 보유 2년 이상(전국 공통). 조정대상지역 취득분은 “취득 후 2년 거주” 추가.
- LH 임대 → 분양전환의 경우, 소유권 취득일(등기접수일/잔금일)부터 보유기간을 셉니다. 임차(임대)로 거주하던 기간은 보유기간에 포함되지 않습니다.
- 질문의 경우 2024년 11월 등기 취득 → 현재(2025년) 매도 검토 시 보유 2년 미만이므로 비과세 불가입니다.

주의할 점(세액 영향)
- 단기보유 중과세율: 보유 1년 미만 양도 시 70%, 1~2년 미만 60%의 단기세율이 적용될 수 있습니다(지방소득세 10% 별도). 즉 2년 전에 파시면 세부담이 매우 커질 수 있습니다.
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유부터 적용되며, 1세대1주택의 거주연수 공제도 ‘취득 후’ 거주기간만 인정됩니다. 임대 거주기간은 공제 거주연수에 포함되지 않는 것이 일반적입니다.
- 1세대1주택 비과세 한도: 매매가 12억원 이하면 비과세 범위 내입니다. 시세가 5억대라면 요건만 충족하면 전액 비과세 가능성이 큽니다.

추천 대응
- 비과세로 가려면: 최소 2년 보유(→ 2026년 11월 이후 양도). 조정대상지역이라면 취득 후 2년 실거주까지 충족.
- 부득이하게 2년 전에 팔아야 한다면: 단기세율 적용 여부, 예외사유(근무상 형편, 질병 요양 등) 적용 가능성 검토 필요. 이는 상황별로 판단이 달라지니 자료를 갖고 세무사와 상담하세요.

필요 서류/확인
- 취득일(등기접수일), 현재 보유 주택 수(세대 기준), 주택 소재지의 조정대상지역 여부(취득·양도 시점), 주민등록등본/전입내역, 관리비나 공과금 영수증(거주 입증).

정리
- “5년 거주라 비과세”는 해당 없음.
- “등기 후 2년”이 맞습니다. 지금 파시면 과세(단기 중과 가능성 큼).
- 2026년 11월 이후(보유 2년 경과, 필요시 거주 2년 충족) 양도 시 1세대1주택 비과세 가능성이 높습니다.