참조만 부탁드립니다.
요약부터 드리면
- 사업자대출로 잔금 치른 뒤 곧바로 폐업하면, 약정상 ‘기한이익상실(즉시상환 요구)’ 사유에 해당할 가능성이 높습니다. 실제로 많은 사업자대출 약정에 “영업의 폐지/양도/휴업” 등이 EOD 조항으로 들어갑니다.
- 은행이 즉시상환을 요구할 경우 전세보증금으로 상환하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만 실무적으로는 “임차보증금 입금 → 대출 상환 → 근저당 말소”를 같은 날 동시진행(은행·법무사 협조)해야 하며, 은행의 임대차 동의와 절차 합의가 필수입니다.
- 중도상환수수료, 임차보증금의 순위(선·후순위), 임차인의 전세대출/보증 가입 요건 때문에 사전 조율 없이는 진행이 막힐 수 있습니다.
꼭 확인해야 할 핵심 포인트
1) 대출 종류/약정 조항
- 사업자 신용/운전자금 대출인지, 부동산담보(오피스텔 담보) 사업자대출인지, 또는 개인 비주택담보대출인지에 따라 다릅니다.
- 약정서의 기한이익상실 사유에 “폐업(영업폐지)” 포함 여부 확인.
- 중도상환수수료(대개 3년 내 1.0~1.5% 수준, 경과기간 비례)와 부분상환 가능 여부 확인.
- 임대차(전세) 설정에 대한 은행 동의 요건: 보증금 한도, 임차권 순위, 확정일자/전입 전 조건 등.
2) 전세보증금과 담보권 순위
- 은행 근저당이 선순위인 상태에서 임차인이 전입·확정일자를 받으면, 임차보증금이 후순위가 되어 임차인이 꺼립니다. 임차인 전세대출/보증(HUG/SGI)도 선순위 채권합계 요건이 있어 제약이 큽니다.
- 통상 해결은 “동시상환/동시말소”: 임차보증금이 에스크로/법무사 계좌로 입금 → 그 돈으로 은행대출 즉시 상환 → 근저당 말소 접수 → 임차인 확정일자·전입. 이를 은행과 사전 합의해야 합니다.
3) 폐업 타이밍
- 폐업이 EOD라면, 최소한 대출 상환/말소가 끝난 뒤 폐업을 권장합니다.
- 폐업 전 환급·공제받은 부가세가 있다면, 실제 용도가 주거임대(면세)로 바뀌는 경우 사후관리(안분·조정)로 부가세를 일부 반환해야 할 수 있습니다. 세무사와 꼭 점검하세요.
실행 권장 시나리오
- 시나리오 A(가장 매끄럽게 끝내는 방법)
1) 잔금은 사업자대출로 집행하되, 약정서에 폐업 관련 조항을 확인. 가능하면 “폐업만으로 EOD 미적용” 특약 또는 사전통지시 유예 허용을 협의.
2) 중도상환수수료가 낮거나 조기상환 허용되는 상품으로 선택.
3) 임차인 구하면, 은행과 “동시상환/동시말소” 절차를 확정(상환서한, 수수료, 말소 비용, 법무사 지정).
4) 임차보증금 입금과 동시에 대출 상환 및 근저당 말소 진행.
5) 등기 말소 접수증까지 임차인에게 제공 후, 그 다음에 폐업 처리.
- 시나리오 B(사업자대출 회피)
- 처음부터 개인 비주택담보대출(가계)로 잔금을 처리. 이 경우 폐업 여부가 대출 약정에 본질적 영향을 덜 미칩니다. 다만 금리·LTV·DSR이 불리할 수 있음.
- 시나리오 C(브릿지 관점)
- 단기간 보유 전제로 중도상환 위주라면, 선제적으로 “중도상환수수료 면제/감경” 상품 또는 기간제 브릿지 성격의 잔금대출을 선택.
주의할 비용/리스크 체크리스트
- 중도상환수수료, 말소비용, 인지세/설정비용 등 총비용.
- 임차인의 전세대출/보증 승인 요건: 선순위 채권합계(LTV), 오피스텔 취급 가능 여부.
- 공실 리스크: 전세 세팅 지연 시 이자 부담 지속.
- 세무: 오피스텔의 부가세, 주거용 임대 전환 시 부가세 사후관리, 재산세/종부세 과세체계 점검(용도에 따라 달라짐).
질문에 대한 결론
- “폐업 후 은행이 즉시상환 요구 시 전세금으로 상환” 자체는 실무적으로 흔히 하는 구조이며 가능합니다. 다만 은행 동의 하에 동시상환 방식으로 진행해야 하고, 약정상 폐업=EOD 여부, 중도상환수수료, 임차보증금 순위 문제를 사전에 정리하지 않으면 막힐 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 대출 상환 및 근저당 말소를 마친 뒤 폐업하는 것입니다.
필요하시면 약정서 핵심 조항(기한이익상실 관련) 체크 포인트를 알려주시면, 조항 해석과 협의 포인트를 함께 정리해 드리겠습니다. 세무 이슈도 임대용도(주거/업무) 계획 알려주시면 체크리스트 드릴게요.