세무 Q&A

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  • Q.

    양도소득세 감면 위해 실거주 2년 할 때, 명의자인 어머님만 입주를 하시려고 하는데요?

    안녕하세요.
    강동구 대단지 신축아파트 전세를 주었고
    내년에 명의자인 70대 어머님께서 이사 및 실거주를 하시려고 합니다.

    다만, 지금은 두분다 실버타운에 계시는데
    아버님은 지병이 있으셔서 실버타운에 계속 사시려고 하는데

    어머님만 전입 및 실거주시 나중 양도소독세 감면이 가능할까요?

    행**법 님
     조회 : 1370건 답변 : 4건 25.12.01
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    경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.02

    안녕하세요.

    예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

    1세대1주택 비과세 특례를 적용시

    조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 2년 거주의무가 있습니다.

    2년 거주시 세대원 전체가 거주하는 것이 원칙이나 질병 용양등 부득이한 사정에 의해 세대원 일부가

    함께 전입하지 못한 경우에도 거주요건을 충족 한 것으로 봅니다.

    답변 채택 부탁드립니다.

    감사합니다.

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    이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.02

    안녕하세요,
    안강세무회계 이시열세무사입니다.

    거주요건의 경우 전입신고뿐 아닌 실제로 해당주택에 거주했는지 등 요건을 확인하게 됩니다.
    우선 주소상으로 당장 전입신고 되어있다면 특이사항은 없을 수 있으나 세무조사등 문제점이 발생할 가능성이 있으니 유의하시기 바랍니다

    감사합니다

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    구범모 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.04

    안녕하세요. 헤아림세무회계 구범모세무사입니다.

    우선 부모님께서 1세대1주택인지 확인하는 부분이 먼저 선행되어야 할거 같은데요.
    해당 지역에서 1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 거주요건이 필요하죠.
    2년 거주시 질병등의 부득이한 사정이 있는 경우에도 요건을 충족한 것으로 보고 있습니다.
    감사합니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.31

    요양등 부득이한 사유로 거주하지 못한경우에도 거주한것으로 보는 법이 있습니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

결론부터 말씀드리면, 가능합니다.

- 1세대 1주택 비과세에서 “2년 거주” 요건은 세대원 전원이 아니라 세대원 중 일부(통상 명의자)가 실제로 2년 이상 거주하면 충족됩니다. 따라서 명의자인 어머님만 전입신고 후 실제로 2년 이상 거주하셔도 됩니다. 아버님께서 병환으로 실버타운에 계속 거주하셔도 거주요건 자체는 충족 가능합니다.

다만 아래 사항을 반드시 점검하세요.
1) 1세대 1주택 요건 유지
- 양도일 현재 “세대”가 1주택만 보유해야 합니다. 배우자(아버님) 소유 주택·분양권·주거용 오피스텔 등이 있으면 비과세가 제한될 수 있습니다.
- 배우자가 다른 주소지에 거주하더라도 세법상 원칙적으로 같은 “세대”로 봅니다(세대분리로 회피 불가).

2) 2년 거주요건이 실제로 필요한지 확인
- 강동구는 조정대상지역이므로, 해당 주택을 2017.8.3 이후에 취득했다면 보유 2년 + 거주 2년이 필요합니다.
- 2017.8.3 이전 취득이거나, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유 2년만으로 비과세가 가능할 수 있습니다.

3) 실제 거주 입증
- 전입신고만으로는 부족할 수 있습니다. 관리비·전기/가스/수도요금, 우편물 수령지, 인근 카드사용 내역, 병원·약국 이용기록 등 실거주 입증자료를 꾸준히 보관하세요.
- 2년 거주는 합산이 가능합니다(중간에 잠시 비워도 총합 2년 이상이면 충족).

4) 장기보유특별공제(장특공) 참고
- 2024.1.1 이후 양도분부터 1세대 1주택 장특공의 “거주요건”은 폐지되어 보유기간만으로 공제가 적용됩니다. 다만 비과세 자체의 “거주 2년” 요건(조정대상지역 2017.8.3 이후 취득분)은 여전히 적용됩니다.

5) 실버타운 관련
- 실버타운이 임차 거주라면 보통 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 분양형·소유형 설계라면 자산 형태에 따라 주택 또는 주택에 준하는 자산으로 볼 여지가 있으니 소유관계를 확인하세요.

정확한 판단을 위해 다음 정보를 추가로 알려주시면 더 구체적으로 안내드리겠습니다.
- 해당 아파트의 취득일(분양권 전환 여부 포함)과 취득 당시 지역 지정 상태
- 어머님·아버님 명의의 다른 주택·분양권·주거용 오피스텔 보유 여부
- 예정 양도 시점

참고: 국세청 126 또는 세무사 상담을 통해 개별 사실관계(취득일, 지역 지정 이력, 가족 보유자산 구조)에 맞는 비과세 가능 여부를 최종 확인하시길 권합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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