세무 Q&A
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Q.
장기주택저당차입금 연말정산 과다공제
1. 사실관계
○ 2018년 10월 대출을 받아 신규 분양 아파트를 취득함
- 주택 취득 시점인 2018년 10월에는 신규 분양 아파트의 공동 주택 공시 가격은 공시 되지 않았으며, 2019.1.1 최초로 공시 되었음
- 2019년 최초 고시된 기준시가는 4억원을 초과
2. 질의내용
○장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제시 2018년 취득한 주택의 기준시가가 공시되지 아니한 경우로서
- 2019년 장기주택 저당차입금 공제대상 주택 기준시가가 4억원에서 5억원으로 확대되었으므로 확대된 기준시가를 적용할 수 있는지 여부
장*완 님
조회 : 1979건
답변 : 1건
25.12.02
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경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
채택답변
안녕하세요. 예다움 세무회계 경지현세무사입니다.
취득(또는 차입) 당시 주택의 공시가격이 존재하지 않았던 경우에는 '차입일 이후 최초로 공시된 가격'을 해당 주택의 기준시가로 봅니다.
2019년부터 확대된 기준시가(5억 원)는 2019년 1월 1일 이후 신규 차입분부터 적용되므로, 2018년 차입분에는 적용되지 않습니다.
따라서, 2018년에 취득하고 차입을 실행한 경우에는 기준시가 4억 원 이하 주택에 한해서만 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있습니다
질문에 도움이 되셨다면, 답변채택 부탁드립니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
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결론: 적용 불가
- 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 주택가액 요건은 “주택 취득 당시의 기준시가”로 판단합니다.
- 신규 분양 아파트처럼 취득 시점에 공동주택가격(기준시가)이 공시되지 않은 경우에도, “최초로 공시된 공동주택가격”을 취득 당시의 기준시가로 보아 판단합니다.
- 2019년에 기준시가 한도가 4억원 → 5억원으로 상향된 규정은 2019.1.1. 이후 취득(또는 해당 취득과 직접 관련된 차입)분부터 적용되는 개정으로 보는 것이 원칙입니다. 귀 사례는 2018년 10월 취득이므로 4억원 기준이 적용됩니다.
- 따라서 최초 공시가(2019.1.1.)가 4억원을 초과한다면, 해당 주택은 2018 취득분 요건(4억원 이하)을 충족하지 못하므로 공제대상이 아닙니다. 2019년 이후 공제연도라 하더라도 취득 당시 요건이 충족되지 않으면 공제를 적용할 수 없습니다.
- 설령 2019년 개정 한도(5억원)를 적용한다고 하더라도, 최초 공시가가 5억원을 초과하면 당연히 공제 대상이 아닙니다.
추가 안내
- 이미 연말정산에서 공제를 받았다면, 과다공제 가능성이 있으므로 해당 과세연도에 대해 수정신고(근로소득자: 경정청구/자진정정 절차)를 검토하세요.
- 증빙: 주택 취득일, 최초 공시 공동주택가격(2019.1.1. 기준), 대출 실행일 및 대출약정서, 근로소득원천징수영수증·간소화자료 등을 준비하면 됩니다.
관련 근거(요지)
- 소득세법 및 시행령: 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 “주택 취득 당시 기준시가가 일정 금액 이하인 주택” 요건을 전제로 함.
- 공동주택가격이 취득 시 미공시인 경우, 최초 공시가격으로 취득 당시 기준시가를 판단한다는 국세청 해석례 다수.
- 기준시가 한도 5억원 상향은 2019.1.1. 이후 취득(또는 차입)분부터 적용.
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