세무 Q&A
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Q.
양도소득세 비과세 적용 기준 문의드립니다.
안녕하세요
양도소득세 비과세되는 경우 관련해서 질문드립니다.
국세청에 양도소득세 관련 내용을 보면
"1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다."로 되어있는데 여기서 양도일 현재는 아파트를 양도 즉 매도한 날짜로 해석해도 되는건가요?
세무서에서 연락이 왔는데 비과세 적용이 되려면 분양받은 아파트의 매수일, 즉 실제 취득일이라고 하여 질문드립니다.
정*리 님
조회 : 919건
답변 : 6건
25.12.02
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
안녕하세요 이용천 세무사입니다.
양도일은 매도 잔금 수령일과 소유권이전등기일 중 빠른 날로 보시면 됩니다.
분양받은 아파트를 양도하시는 경우 분양잔금을 완납한 날(취득일)로부터 매도 후 매도잔금 수령일(양도일)까지의 기간이 2년 이상인 경우 비과세가 가능합니다.(다른 주택이나 분양권 등이 없다는 전제 하에)
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
주택을 2년 이상 보유해야 하며, 분양권이 주택이 되는 시점은 사용승인일과 잔금일 중 늦은 날입니다.
이 날부터 매도한 날까지 기간이 2년 이상이 되어야 합니다.
2년을 계산할 때는 초일을 산입합니다.
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
안녕하세요:)
양도일은 소득세법상 소유권등기접수일과 대금청산일 중 빠른날입니다.
세무서에서 연락이 온 것을 감안해보면 보유기간이 2년이 충족되지 않은 것으로 보입니다.
분양받은 아파트는 잔금일 완납일로부터 주택매도일(대금청산 or 등기접수)까지의 기간이 2년이 충족되어야 합니다.
분양받은 아파트의 계약시점으로부터 기간을 산정하는 것이 아니고 아파트가 완성된 후 입주하여 주택상태에서 2년을 보유하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받으 실 수 있습니다.
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.02
안녕하세요.
분양권 자체는 비과세되는 규정은 없습니다.
다만, 아파트가 완공(잔금일과 등기접수일 중 빠른날)된 후 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.04
매도 기준이고 취득당시 조정대상지역 여부에 따라 실거주 여부는 따져보아야 합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
양도소득세 비과세 요건 중 1주택 보유 기간 2년을 계산할 때 기준이 되는 시점은 주택의 취득일입니다.
주택의 취득일은 분양권 상태가 아닌 신축 주택의 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이며, 이 날부터 양도일(매도 잔금일)까지 2년 이상 보유해야 합니다.
세무서에서 '취득일 기준'이라고 한 것은 보유 기간 2년의 기산점을 강조한 것이며, 비과세 여부를 판단하는 시점은 양도일 현재가 맞습니다.
따라서 귀하의 경우 주택의 최종 취득일과 매도 잔금일까지의 기간이 2년 이상인지가 핵심입니다.
취득일 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면 2년 보유 외에 2년 실거주 요건도 충족해야 비과세됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- “양도일 현재 1주택”의 양도일은 매매계약일이 아니라, 통상 양도 부동산의 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 말합니다.
- 세무서가 “분양받은 아파트의 실제 취득일”을 묻는 이유는, 양도일에 이미 새 아파트를 취득해 2주택 상태였는지(=일시적 2주택 특례 검토 필요) 여부를 확인하려는 것입니다.
조금 자세히
1) 양도일의 의미
- 양도소득세에서 “양도일”은 일반적으로 다음 중 빠른 날입니다.
- 잔금(대금) 청산일
- 소유권이전등기 접수일
- 따라서 “양도일 현재 1주택” 판단은 위 양도일 기준으로 그 날 보유한 주택 수를 봅니다.
2) 새로 분양받은 아파트의 “취득일”
- 분양계약일이 아니라, 보통 준공 후 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 ‘취득일’입니다.
- 세무서는 이 날짜가 양도일보다 앞섰는지(=이미 새 아파트까지 취득해 2주택이었는지) 뒤였는지(=여전히 1주택이었는지)를 확인하려는 것입니다.
3) 분양권 보유만으로 2주택인가?
- 분양권은 ‘완성된 주택’이 아니므로 기본적인 1세대1주택 비과세 판정에서는 통상 주택 자체로 보지 않습니다.
- 다만 제도 변경과 특례(예: 일시적 2주택 특례, 분양권 관련 특례) 적용 여부에 따라 판단이 달라질 수 있어, 실제 취득일·준공/사용승인일·잔금일 등을 세무서에서 확인합니다.
4) 실무 팁
- 아래 날짜를 정리해 세무서에 제출/확인하면 판단이 빨라집니다.
- 기존 주택: 취득일(잔금/등기 중 빠른 날), 양도일(잔금/등기 중 빠른 날), 보유·거주기간
- 분양 아파트: 분양계약일, 사용승인일(준공일), 잔금지급일, 소유권이전등기 접수일, 입주일
- 만약 새 아파트의 ‘취득일’이 기존 주택의 ‘양도일’보다 늦다면, 양도일 현재 1주택 요건에는 보통 문제가 없습니다(다만 조정대상지역 취득분의 2년 거주요건 등 다른 요건은 별도 확인 필요).
- 반대로 새 아파트를 양도일 전에 이미 취득했다면, 양도일 현재 2주택이므로 일시적 2주택 특례 요건 충족 여부로 비과세 적용을 검토합니다.
필요하시면 날짜(계약/잔금/등기/입주)만 알려주시면, 해당 사실관계로 비과세 가능성과 유의사항을 간단히 점검해 드리겠습니다.
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