세무 Q&A
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Q.
일시적 2주택 양도세 비과세 여부
21년 8월 서울 강북구 매수, 26년 2월 매도, 실거주x
23년 10월 용인 수지구 매수, 26년 3월 매도 예정, 실거주 2년이상
서울 아파트 매도시 양도세 미발생(매수가가 더 높음)
수지 아파트 매도시 약 3억 차익 발생
이 경우 수지 아파트 매도시 일시적 2주택으로 양도세 비과세 요건에 만족하는지 궁금합니다
추가로 서울집에 실거주는 안했는데 부양 목적으로 장모님이 거주(전입신고 완료)일 경우도 고려 부탁드립니다
석*준 님
조회 : 1342건
답변 : 7건
25.12.03
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박태희 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
안녕하세요 종로구에 위치한 광복 세무회계의 박태희 세무사 입니다.
일시적 1세대 2주택을 받기 위해서는 1주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고,
신규 주택을 취득한 후 3년 이내 기존에 있던 주택을 처분해야 비과세를 받을 수 있습니다.
1. 기존 주택 취득 후 신규 주택 취득
2. 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택(서울 강북구 주택)을 처분
<결론>
서울 강북구 주택을 양도해야 일시적 1세대 2주택 비과세를 받으실 수 있고, 용인 수지구에 있는 주택을 처분하시면 비과세를 받으실 수 없습니다.
감사랍니다.
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김영우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
안녕하세요 이음세무회계사무소 김영우 세무사입니다.
주택수는 양도일 현재의 현황으로 판단하므로
서울 아파트 먼저 양도 후 용인 수지구 양도시에는
(다른요건이 충족한다면) 일시적 2주택이 아닌 1세대 1주택 비과세가 적용 가능할 것으로 보입니다.
또한 거주요건은 취학, 근무, 사업상의 형편등 부득이한 사유가 없다면 원칙적으로 세대원 전원이 거주해야 충족됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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문용현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
반드시 서울아파트를 먼저 처분하셔야 합니다. 어차피 차익이 없어서 양도소득세는 없습니다.
그 이후 수지 아파트를 양도하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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문병기 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
안녕하세요. 문병기세무사입니다.
거주요건을 충족했든, 하지 않았든 서울 강북의 아파트 매도시 양도차손이 발생한다면 해당 주택에서는 양도세가 발생하지 않고,
이후에 수지 아파트를 판다면 양도일 현재 1세대 1주택자이므로 수지아파트는 비과세 적용할 것으로 보입니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
서울 주택을 먼저 매도하여 1주택자가 된 상태에서 수지 주택을 양도하므로 일시적 2주택 특례가 아닌 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.
수지 주택은 2년 이상 보유 및 실거주 요건을 모두 충족하였으므로 양도가액 12억 원까지는 세금 없이 비과세가 가능합니다.
서울 주택은 손실 매도로 인해 납부할 세금이 없고 수지 주택의 비과세 판단 시 직전 주택의 거주 여부는 무관하므로 장모님의 전입 사실은 고려하지 않으셔도 됩니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.02
일시적2주택비과세는 서울아파트에 해당되는것으로 수지 아파트는 서울아파트가 없어야 비과세가능합니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약 결론
- 수지구 아파트(2023.10 취득 → 2026.03 양도 예정)는 일반 1세대 1주택 비과세 요건으로 처리 가능합니다. “일시적 2주택 특례로 신규주택을 비과세”하는 게 핵심이 아니라, 종전주택을 3년 내 처분했기 때문에(2026.02 처분 예정) 신규주택을 양도할 때 1주택으로 보아 비과세 판정을 받을 수 있습니다.
- 전제: 보유 2년 이상(충족), 조정대상지역에서 취득했다면 거주 2년(질문상 2년 이상 거주 예정이므로 충족), 양도일 현재 1주택(서울 주택을 먼저 팔 계획이므로 충족)이면 비과세 요건에 부합합니다.
- 다만 1세대 1주택 비과세는 “양도가액 12억원 이하”에 대해 전액 비과세입니다(차익 3억과는 무관). 양도가액이 12억원을 초과하면 일부만 과세됩니다.
핵심 요건 점검
1) 종전주택(서울) 처분기한
- 2023.10 신규주택 취득 → 2026.10까지 종전주택 처분하면 일시적 2주택 특례 충족(현행: 처분기한 3년, 전입의무 폐지).
- 계획상 2026.02에 처분 예정이므로 OK.
2) 신규주택(수지) 1세대 1주택 요건
- 보유기간: 2년 이상 보유(2023.10→2026.03, 약 2년5개월) OK.
- 거주의무: 취득 시점에 수지가 조정대상지역이었다면 2년 거주 필요. 질문상 2년 이상 거주 예정이므로 OK.
- 참고: 2023년 하반기 당시 용인 수지구는 비조정지역이었을 가능성이 큽니다. 비조정지역에서 취득한 경우에는 거주의무가 없지만, 어차피 2년 이상 거주해 안전합니다.
- 양도일 현재 1주택: 서울을 2026.02에 먼저 팔고 2026.03에 수지를 파니 OK.
3) 12억원 한도 규정
- 1세대 1주택 비과세는 “양도가액” 12억원 초과분이 있으면 전액 비과세가 아니라 비과세·과세를 안분합니다.
- 계산 예시(개념): 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) / 양도가액.
- 양도가액이 12억원 이하라면 수지 아파트는 전액 비과세입니다.
서울 주택(종전주택) 관련
- 양도차손(매도가 < 매수가)이라면 해당 거래 자체로는 세금이 발생하지 않습니다.
- 같은 해(2026년)에 수지 아파트 양도분 중 과세되는 부분이 있다면, 서울 주택의 양도차손과 상계될 수 있습니다. 다만 수지 거래가 전액 비과세이면 상계할 과세소득이 없어집니다.
장모님 거주(전입) 이슈
- 거주의무는 “해당 주택에 그 세대가 실제 거주했는지”가 기준입니다. 장모님이 같은 “세대”로 편입되어 실제 거주했다면 거주 인정에 도움이 될 수 있으나, 장모님이 별도 세대라면 본인 세대의 거주로 보지 않습니다.
- 본 사안에서는 수지 아파트에 본인이 2년 이상 거주 예정이므로, 장모님 거주 여부가 비과세 판단에 실질적 영향을 주지 않습니다.
- 서울 주택은 어차피 양도차손이므로 거주 요건 충족 여부가 세액에 영향이 없습니다.
추가 확인/권장 사항
- 수지 아파트 취득일 당시(2023.10) 조정대상지역 여부를 한 번 더 확인하세요. 만약 조정대상지역이었다면 2년 거주 입증(주민등록 전입일, 공과금 등)이 중요합니다.
- 수지 아파트 예상 양도가액이 12억원을 넘는지 확인해 부분 과세 여부를 사전에 가늠하세요.
- 제도는 개정될 수 있으니, 실제 양도 전 최신 규정(소득세법 시행령 제155조 일시적 2주택 특례 및 1세대1주택 규정)과 금액을 가지고 세무사와 최종 점검하시길 권합니다.
정리하면, 계획하신 일정대로라면 수지 아파트는 1세대 1주택 비과세 요건(일시적 2주택 특례 충족 + 보유·거주요건 + 양도일 1주택)을 충족해 비과세(또는 12억 초과 시 부분 과세) 가능성이 높습니다.
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