세무 Q&A
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Q.
공동명의 자금조달계획서(토허제구역) 작성시 부동산 처분대금 및 주택담보대출 작성문의
안녕하세요. 이번에 토지허가제 內 아파트를 매수하여 주택취득자금 조달 및 입주 계획서를 작성해야합니다.
14.7억으로 와이프로 5:5 로 공동명의를 하려고합니다.
아래와 같이 작성하려고 하는데, 2가지 문의드리려고합니다.
(1) 본인 : 금융기관 예금액 0.25억, 주담대 5.6억, 신용대출 0.5억, 회사대출 1억 = 합산 :7.35억
(2) 와이프 : 금융기관 예금액 0.95억, 부동산 처분대금 6.4억 = 합산 : 7.35
1.기존에 거주했던 공동명의 오피스텔(6.4억)을 매도 했는데
위와 같이 와이프 명의로 6.4억 전부 포함해도되는지
2. 제가 주담대를 신청하고, 제가 전액 상환하려고하는데요. 위와 같이 주담대를 저한테만 모두 5.6억 작성해도되는지 문의드립니다.
박*태 님
조회 : 1284건
답변 : 5건
25.12.03
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문용현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 기존 오피스텔 처분대금은 각자 지분비율대로 작성해야 합니다. 5:5 공동명의라면 각자 3.2억을 기재하시면 됩니다.
2. 주담대를 본인이 모두 상환하시면 모두 본인 자금에 기재하시면 됩니다.
3. 자금이 부족한 자가 있다면 배우자로부터 증여받은 것으로 기재하시면 됩니다. 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지는 증여세가 없습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.03
공동명의 처분액이므로 매매가액의 전체금액을 와이프 명의로는 할 수 없다고 보여집니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.04
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 공동명의였다면 50%만 기재하는 것이 맞습니다.
2. 가능합니다. 개별문의 주시면 이와 관련한 예규를 보내드리겠습니다.
감사합니다.
(도움이 되셨다면 글 채택해 주시기 바랍니다.)
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.04
1. 공동 소유 부동산 매도 대금을 배우자에게 모두 포함할 경우 증여세 이슈가 있습니다.
2. 주담대를 한쪽으로만 계상할 경우 부동산 무상 사용에 따른 이익의 증여 이슈가 발생할 수 있습니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
공동명의였던 오피스텔 처분 대금은 지분 비율대로 나누어 기재해야 하며 아내분이 전액 사용하는 경우 남편분의 지분만큼 증여받은 것으로 처리해야 합니다.
주택담보대출은 차주인 본인란에 기재하는 것이 맞지만 본인 부담금이 총 매수액의 절반을 초과하면 그 차액은 아내분에게 증여한 것으로 간주됩니다.
배우자 증여공제 6억 원을 활용하여 자금조달계획서상 증여 항목을 명시하고 증여세 신고를 함께 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문 요지에만 정확히 답드릴게요.
1) 오피스텔 처분대금 6.4억을 전부 아내 명의로 기재해도 되는지
- 원칙: 공동명의로 매도했다면 처분대금은 각자 지분에 해당하는 금액만 각자 계획서에 기재하는 것이 원칙입니다(예: 5:5면 각 3.2억).
- 예외적으로 전액을 아내에게 기재하려면, 실제로 매매대금 전액이 아내에게 귀속되었고 그 중 남편 지분분(예: 3.2억)에 대해 법적 성격이 명확해야 합니다.
- 증여로 처리: 배우자 증여공제(6억) 범위 내면 세액은 없을 수 있으나 10년 합산 적용되며, 향후 소명 대비를 위해 증여신고를 권장합니다.
- 차용으로 처리: 차용증, 이자율·상환일정, 이자 지급 내역 등 객관적 증빙이 필요합니다.
- 따라서 가장 안전한 작성은 지분대로 나누어 “부동산 처분대금”을 기재하는 것입니다. 이미 전액을 아내 계좌로 받았더라도, 계획서에는 “처분대금 3.2억 + (증여 또는 배우자 차용 3.2억)”처럼 사실관계에 맞게 구분 기재하는 편이 추후 소명에 유리합니다.
2) 주담대 5.6억을 전부 본인(남편)에게만 기재해도 되는지
- 가능: 자금조달계획서의 “금융기관 대출”은 실제 차주 기준으로 기재합니다. 남편 단독 차주로 실행될 예정이면 남편 쪽에만 5.6억을 기재하시면 됩니다.
- 다만 공동명의 매수 시 은행이 공동차주 또는 배우자 연대보증을 요구하는 경우가 많습니다. 실제 약정이 공동차주로 체결되면 약정서에 맞춰 각자 금액을 반영하거나, 차주를 명확히 기재하세요(관할 지자체가 약정서 기준 소명을 요구할 수 있음).
추가 팁
- 부동산 처분대금에는 오피스텔 처분도 포함됩니다. 매매계약서, 잔금정산서/영수증, 계좌이체 내역 등 입증자료를 준비하세요.
- 친족 간 차입 또는 증여가 개입되면 해당 사실(차용증, 이자 지급증빙 또는 증여신고서)을 미리 준비해 두면 소명 요청 시 수월합니다.
- 공동명의의 경우 각자의 분담금과 출처가 등기 지분과 일치하도록 작성하는 것이 최우선입니다.
정리
- 1번: 지분대로 기재가 원칙. 전액 아내로 기재하려면 남편 지분분을 증여 또는 차용으로 구분해 증빙 준비.
- 2번: 주담대는 실제 차주 기준으로 기재하므로 남편 명의 5.6억 단독 기재 가능(은행 약정 형태 확인).
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