참조만 부탁드립니다.
요점 먼저
- 증여받은 자산을 파는 경우 양도소득세 신고상 취득가액은 “증여 시점의 상증법상 평가가액(= 증여세 과세가액 산정에 사용한 재산가액)”입니다.
- 귀하 사례에서는 홈택스 증여세 결정내역의 “재산가액 60,000,000원”이 취득가액의 기본이 됩니다. 여기에 실제 납부한 취득세 등 부대비용(2,225,040원 등)을 가산할 수 있습니다.
- 취득세 과세표준(시가표준액 55,626,349원)은 지방세 산정 기준일 뿐, 양도소득세의 취득가액 기준이 아닙니다.
- 증여공제로 증여세가 0원이었더라도, 양도소득세 취득가액은 평가가액 전체(6천만원)를 쓰는 것이 맞고, 이것 때문에 증여세가 추징되지는 않습니다.
- 증여 후 10년이 지나 매도(2014.1 → 2025.12)이므로 증여재산 이월과세(취득가액을 증여자 원가로 되돌리는 규정)도 적용되지 않습니다.
질문별 답변
1) 2025년 12월 매도 시 취득가액은?
- 원칙: 취득가액 = 증여 당시 상속세및증여세법상 평가가액 + (수증자가 실제 납부한) 증여세 + 취득세·지방교육세·농특세·등기관련 비용 등 취득부대비용
- 귀하의 경우(자료가 100% 지분 기준이라는 전제):
- 기본 취득가액: 60,000,000원(증여세 결정내역의 재산가액)
- 가산 가능 부대비용: 취득세 등 2,225,040원(+ 등기수수료, 법무사 수수료 등 실지 지출분이 있으면 추가)
- 합계 예시: 60,000,000 + 2,225,040 = 62,225,040원(+ 기타 입증 가능한 부대비용)
- 주의: 증여세 결정내역이 해당 오피스텔 전부가 아니라 지분이라면 지분율만큼만 반영하세요.
2) 취득가를 취득세 납부확인서의 시가표준액(55,626,349원)으로 신고해도 되나?
- 권장하지 않습니다. 양도소득세상 취득가액은 “증여세 평가가액”이지 “지방세 시가표준액”이 아닙니다. 현재 귀하 자료상 증여세 평가가액은 60,000,000원이므로 이를 쓰는 것이 정확하고 유리합니다.
- “증여공제 한도(예: 3,500만원)보다 큰 금액을 취득가로 쓰는 것이 이상하지 않나?” → 증여공제는 ‘증여세 과세표준’을 계산할 때 쓰는 공제일 뿐, 자산의 평가가액(재산가액)을 깎는 개념이 아닙니다. 따라서 공제로 증여세가 0원이어도 취득가액은 평가가액 전액(6천만원)을 씁니다.
3) 취득가를 55,626,349원이든 60,000,000원이든 신고하면 증여세가 추징되나?
- 아니요. 양도소득세 취득가액 산정은 증여세 과세와 별개입니다. 증여 당시 이미 평가·결정된 재산가액을 근거로 양도소득세 취득가액을 정한다고 해서 증여세가 새로 부과되거나 추징되지 않습니다.
- 다만 일반론으로, 증여 당시 평가가액을 고의로 누락/저평가했다면 과세관청이 증여세를 재검토할 여지는 있으나, 귀하는 증여세 결정(과세표준 0, 세액 0)까지 존재합니다. 통상 부과제척기간(일반적으로 5년, 무신고 등은 7년)이 지나면 추가 부과가 곤란합니다. 2014년 건이라 현재 시점에선 실무상 추징 리스크가 매우 낮습니다.
추가 팁
- 양도소득세 신고 시 다음 증빙을 준비하세요:
- 홈택스 증여세 결정서(재산가액 60,000,000원 확인용)
- 취득세·지방교육세·농특세 납부서(2,225,040원)
- 등기 관련 비용 영수증(법무사 수수료, 등록면허세 영수필 등)
- 매도 시 중개보수, 양도 관련 법무비용 등 필요경비 영수증
- 증여 후 10년 초과 매도이므로 증여재산 이월과세 비적용(취득가액과 보유기간을 증여자로 되돌리지 않음).
- 오피스텔의 용도(주거·업무) 및 보유·거주/사업 사용 이력에 따라 장기보유특별공제, 중과 여부 등이 달라질 수 있으니 매도 전 전체 세액 시뮬레이션을 권합니다.
정리
- 취득가액은 증여세 평가가액 60,000,000원을 쓰고, 취득세 등 2,225,040원을 가산하세요.
- 시가표준액 55,626,349원은 지방세 기준이라 양도소득세 취득가액 기준이 아닙니다.
- 이렇게 신고한다고 해서 증여세가 추징되지는 않습니다.