세무 Q&A
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Q.
계약부터 잔금일까지 1년 6개월이 걸리는 경우
본인이 보유한 나대지 토지를 인근 재건축 정비사업조합에서
매수를 하려고 합니다
조합의 자금여력등을 감안하여
총 대금 5억
2026년 6월 계약 계약금 10% : 5천만원
2026년 10월 ~2027년1월사이 중도금 80% : 4억
인데
잔금은 조합사정으로 2028년 1월 지급 10 % 5천만원입니다
1)계약부터 잔금 지급까지 1년 6개월이 걸려도 문제가 없는지여부
2) 잔금을 전체 대금의 10% 로 해도 양도소득세 신고시 부동산매도시점이 2028년 1월이 되는지 여부
감사합니다
정*섭 님
조회 : 1999건
답변 : 4건
25.12.07
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.07
장기할부조건이면 문제가 없을거 같습니다.
매도시점은 장기할부이면 소유권넘어가는 시점 또는 사용수익일 등이 될수 있으므로 확인이 필요합니다.
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문용현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.08
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 총 거래대금의 10%라면 상당한 금액에 해당하기 때문에 문제는 없을 것으로 보여집니다.
2. 잔금일인 28년 1월로부터 2개월이 되는 말일인 28년 3월까지 양도세 신고를 하시면 될 것으로 보여집니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요. 세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
계약부터 잔금까지 1년 이상이므로 장기할부조건부 매매에 해당하며 기간 자체는 문제가 없으나 양도시기 판정에 주의해야 합니다.
장기할부는 잔금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 가장 빠른 날이 양도시기가 되므로 2028년으로 인정받으려면 조건이 필요합니다.
중도금 수령 후 잔금 전이라도 조합에 토지사용승낙서를 써주거나 등기를 넘기면 그 시점이 양도일이 되니 주의하셔야 합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.05
계약부터 잔금이 1년이 넘더라도 정당한 사유가 있으면 문제없습니다 양도세를 회피하기 위해 잔금 일부분을 일부러 늦추는 행위는 문제가 있으나 그게 아니라면 문제가 없으며
잔금지급일전 사용수익하거나 등기가 넘어간다면 그시점이 양도시기가 됩니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문 요지에 맞춰 핵심만 정리드립니다.
1) 계약일부터 잔금일까지 1년 6개월이 걸려도 문제인가
- 원칙적으로 당사자 합의에 따른 지급일정이면 민법상 허용됩니다. 기간이 길다는 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다.
- 다만 매수인이 조합(정비사업조합)인 점과 잔금 시기가 많이 늦는 점을 고려해 다음과 같은 안전장치를 계약서에 두는 것을 권합니다.
- 잔금 및 중도금 지연 시 지연이자율(연 x%) 명시, 기한의 이익 상실 조항
- 조합 사정으로 지연되는 경우에도 동일한 지연이자 적용 명시
- 소유권이전등기는 “잔금 완납 시”로 명시(선이전 금지)
- 중도금/잔금 미지급 시 해제 및 손해배상(계약금 몰취 등) 조항
- 조합 내부 의결·집행 권한 입증서류(총회 의결서, 이사회 의사록, 인감 등) 징구
- 필요시 지급보증, 예치(법무사 예치 등) 또는 기타 담보 협의
- 물가·금리 변동 리스크를 감안해, 장기지급에 따른 이자·가산금 구조를 명확히 해 두는 것이 일반적입니다.
2) 잔금을 전체 대금의 10%로 해도 양도시기(양도소득세 기준)가 2028년 1월인가
- 양도소득세상 양도시기는 “잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날”입니다.
- 따라서 소유권이전등기를 잔금 완납 후에 하시고, 잔금 10%를 2028년 1월에 실제로 받는다면, 일반적으로 양도시기는 2028년 1월이 됩니다(잔금이 전체의 10%냐는 비율은 양도시기 판정에 영향을 주지 않습니다).
- 예외 유의: 만약 잔금 전에 소유권이전등기가 먼저 이루어지면 등기 접수일이 양도시기가 됩니다. 계약서에 “잔금 완납 전 선등기 불가”를 반드시 명시하세요.
- 신고·납부 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내가 예정신고·납부 기한입니다. 예) 양도일이 2028.1.15라면 기한은 2028.3.31.
추가 팁
- 토지 매각이 정비사업(도시 및 주거환경정비법)상의 사업시행자에게 하는 ‘협의양도’에 해당하면 조특법상 감면 가능성이 있는지 검토 여지가 있습니다. 사업의 종류·절차·요건에 따라 달라지니, 사업시행 인가 여부와 협의양도 요건을 갖추는지 세무전문가와 반드시 확인하세요.
- 장기지급에 따른 이자를 별도로 받기로 하면 그 이자 부분은 양도대금이 아니라 이자소득으로 과세될 수 있으니, 이자 약정이 있다면 세무 처리도 함께 설계하시기 바랍니다.
필요하시면 현재 구상 중인 계약서 주요 조항(지급일정, 지연이자, 선등기 금지, 해제·손배 등) 초안 문구를 정리해 드리겠습니다.
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