공동명의 저가 양도

요약 먼저
- 저가양도 안전범위: 시가 대비 30% 또는 3억원 중 작은 금액까지는 증여로 보지 않거나, 그 범위를 초과하는 부분만 증여로 봅니다(상증법 제35조). 공동명의라면 각 지분별로 따로 판정합니다.
- 적용 대상: “특수관계인 간” 거래에 적용됩니다. 사위/며느리는 혼인신고가 되어야 특수관계인으로 인정됩니다.
- 무이자 가족대여: 1인-1인 간 원금 합계 1억원 이하는 무이자라도 증여이익을 보지 않습니다(쌍방별 한도). 주택자금은 직계존비속에게 연 1.8% 이상 이자 받으면 금액 한도 없이 증여이익 없음(연도별 고시 이율 확인 필요).

1) 자녀 부부에게 공동명의 저가양도 시기(혼인 전·후)
- 특수관계인 요건: 상증법상 “저가양도에 따른 이익의 증여” 규정은 특수관계인 거래에 적용됩니다. 사위/며느리는 혼인신고가 된 이후에만 특수관계인입니다. 예식장 계약서, 약혼, 결혼 예정 사실만으로는 특수관계인 인정이 되지 않습니다.
- 따라서
- 혼인신고 후: 자녀와 사위/며느리 각각이 귀하(양도자)와 특수관계인이므로, 각 지분에 대해 “시가의 30% 또는 3억원(중 작은 금액)”까지의 차이는 과세 제외 또는 초과분만 증여로 의제됩니다.
- 혼인신고 전: 예비 사위/며느리는 특수관계인이 아니라서 같은 규정(제35조)이 원칙적으로 적용되지 않습니다. 실무적으로는 이 규정에 따른 ‘저가양도 증여의제’가 걸리지 않지만, 거래 전체가 편법 증여로 보일 경우 다른 규정(우회·변칙거래에 대한 사후 검증)으로 다투어질 수 있으니 보수적으로는 혼인신고 후 진행을 권합니다.
- 공동명의 시 판정 단위: 예를 들어 시가 10억원 부동산을 혼인신고 후 부부가 5:5로 매수한다면, 각자의 시가분 5억원 기준으로 30%(1.5억) 또는 3억원 중 작은 금액(=1.5억)까지는 안전범위로 봅니다. 이 범위를 넘는 차액만 증여로 의제됩니다.

2) 무이자 대여(부모→자녀·배우자) 가능 범위
- 기본 원칙
- 1인(대여자)-1인(차용자) 사이의 무이자(또는 저리) 대여에서, 해당 대여원금 합계가 1억원 이하이면 증여이익을 보지 않습니다(쌍방 페어별 1억원 예외).
- 1억원을 초과하면 ‘정상이자율’(매년 고시, 최근 연 4%대 수준)과 실제 이자율의 차이에 따른 이자상당액이 매년 증여로 의제됩니다.
- 주택취득·전세자금에 한해 직계존비속 사이에서는 ‘주택자금 인정이자율’(최근 연 1.8% 수준)을 적용할 수 있어, 그 이상 이자를 받으면 금액 한도와 무관하게 증여의제가 없습니다. 단, 이는 “직계존비속 간”에만 적용되고, 사위·며느리(인척)나 예비 사위/며느리에게는 적용되지 않습니다.
- 질문하신 “2억씩 총 4억 무이자”의 가능 여부
- 구조를 다음처럼 나누면 가능합니다.
- 아버지→자녀 1억원 + 어머니→자녀 1억원 = 자녀에게 무이자 2억원
- 아버지→(사위/며느리) 1억원 + 어머니→(사위/며느리) 1억원 = 배우자측에게 무이자 2억원
- 각 대여자-차용자 페어별로 1억원을 넘지 않으므로 증여의제 이자 없음. 혼인 전이라도 이 규정 자체는 관계없습니다(예비 사위/며느리에게도 가능).
- 1억원을 넘겨 빌려주고 싶다면
- 자녀에게: 주택자금이라면 연 1.8% 이상 이자를 받는 조건·차용증·계약·계좌이체·상환계획 등 형식을 갖추면 금액 한도 없이 증여의제 없음.
- 사위/며느리에게: 직계가 아니라서 1.8% 특례 불가. 정상이자율(연 4%대) 수준으로 이자를 받아야 증여의제가 없습니다. 무이자면 초과분에 대해 매년 증여로 의제됩니다.
- 주의할 점
- 무이자·저리 대여는 반드시 차용증, 상환일정, 이자지급 내역(이자 받는 경우), 자금의 실제 사용처(주택자금 특례 적용 시) 등 증빙을 갖춰야 합니다.
- 증여재산공제(10년 합산)도 염두: 배우자 6억원, 직계존비속 성년 5천만원(미성년 2천만원), 기타친족 1천만원, 그 밖의 자 5백만원. 예비 사위/며느리는 “그 밖의 자”에 해당합니다. 무이자 대여로 1억원 초과분에 대해 매년 발생하는 이자상당액이 이 공제 한도를 넘으면 신고·납부 이슈가 생깁니다.

정리/권고
- 공동명의 저가양도는 혼인신고 후에 진행해야 두 사람 각각에 대해 ‘30% 또는 3억원’ 안전범위를 적용해 설계를 할 수 있습니다.
- 무이자 대여는 페어별 1억원까지는 혼인 전후를 불문하고 가능합니다. 그 이상 필요하면(특히 사위/며느리 몫) 정상이자율로 이자를 받거나, 자녀 몫은 주택자금 1.8% 특례를 활용하세요.
- 금액·시기·지분·계약서와 자금 흐름에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 실행 전 부동산 평가액과 원하는 지분·가격·대여 구조를 정리해 세무사와 시뮬레이션(증여·양도소득·취득·인지 등 총세부담)을 꼭 받아보시길 권합니다.