세무 Q&A
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Q.
오피스텔 일반 임대사업자에서 광고대행업으로 업종변경하면서 전입신고시 부가세환급이 가능한가요?
오피스텔 일반과세자 임대사업자를 내어 건물이 지어지는동안 중도금에 대한 부가세 환급을 받은 상태입니다.
완공이 되고 잔금을 치뤘고 일반과세자 그대로 광고대행업으로 업종변경+전입신고까지 하였습니다.
환급받았던 부가가치세는 뱉어내야 하는걸로 알고있는데,
잔금분에 대한 세금계산서가 와서 문의드립니다. 이 경우에도 부가세환급이 가능한가요? 아니면 불공제로 신고하고 기존에 환급받았던 부가가치세는 반납을 하는게 맞는걸까요?
김*란 님
조회 : 596건
답변 : 6건
25.12.10
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한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
업무용으로 사용하는 경우에는 임대 본인사용 관계업이
매입세액공제 가능하고
주거용으로 사용하는 경우에는 매입세액 공제(환급)
불가하고 이전에 환급받은 부분도 일정율을 토해내야 합니다
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
질문 주신 내용에 대한 답변을 드리겠습니다. 이 경우, 신규로 전입신고한 광고대행업이 본인이 직접 사용하는 업무용 부동산인 경우에는 부가가치세의 매입세액을 공제(환급)받을 수 있습니다. 그러나 이 부동산이 주거용도로 사용될 경우에는 매입세액의 공제(환급)가 불가능합니다.
또한 이미 수령한 부가가치세에 대해서는 일정하게 지정된 요율에 맞춰 반환되어야 할 것입니다. 기존에 환급 받았던 부가가치세에 대해 반환 필요가 생길 예정이므로 이에 대비하여 준비하시는 것이 좋겠습니다.
마지막으로 잔금에 대한 세금계산서가 발행되었다면, 이 역시 세금의 공제를 위해 사용될 수 있는데 이는 상황에 따라 다르기 때문에 구체적인 상황을 확인하고 공제 가능 여부를 판단하셔야 할 것 같습니다.
이상의 내용을 참고하시어 올바른 세무 신고를 위해 준비하시기 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요. 일잘하는세무사 표세현 세무사 입니다. 질문 주신 내용에 대해 답변드리겠습니다.
본인이 직접 사용하는 업무용 부동산인 경우에는 부가가치세의 매입세액을 공제(환급)받을 수 있습니다.
반면에, 이 부동산이 주거용도로 사용될 경우 매입세액의 공제(환급)는 불가능합니다.
또한, 이전에 환급 받았던 부분에 대해서는 일정 비율을 지정하여 반환해야 합니다.
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김영우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.12
광고대행업이라고 하더라도 사업용으로 사용하신다면 기존에 환급받은 부가세 추징되지 않고, 잔금 분 매입세액공제도 받을 수 있습니다.
다만, 10년간은 업무용으로 사용하시거나 임대하셔야만 환급세액의 추징을 피할 수 있습니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.08
업종변경을 하더라도 과세사업에 사용한다면 환급가능하며 반납은 안해도 됩니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
결론부터 말씀드리면, 환급 가능 여부는 “오피스텔의 실제 사용용도”에 따라 달라집니다.
1) 광고대행업 사무실로만 사용하는 경우(100% 과세사업용)
- 잔금분 세금계산서의 매입세액 공제·환급 가능합니다.
- 중도금 때 환급받았던 부가세도 그대로 유지됩니다.
- 업종변경 자체는 문제되지 않습니다(광고대행업은 과세사업).
2) 전입신고 후 주거용으로 사용하는 경우(자가 거주 또는 주거임대)
- 잔금분 매입세액은 불공제입니다.
- 이전에 중도금에서 환급받았던 부가세는 ‘자본재 매입세액 사후정산’으로 대부분 반환(조정)해야 합니다.
- 오피스텔(건물)은 자본재로 보아 10년 조정기간 적용.
- 사용을 시작한 시점부터 과세(사업)→면세/비사업(주거)로 용도 변경되면 남은 기간에 대해 환급분을 반납합니다.
3) 겸용(주거 + 사무실)인 경우
- 합리적 기준(통상 전용면적 비율 등)으로 사업용/비사업용을 안분합니다.
- 사업용 비율만큼만 잔금분 매입세액 공제 가능.
- 과거 중도금 환급분도 동일 기준으로 일부 반납(자본재 사후정산).
- 이후 매년 실제 사용비율 변동 시 추가 조정될 수 있습니다.
실무 처리 팁
- 사무실 전용으로 공제를 받으려면 실제 사업장 사용 입증(사업자등록 정정, 간판/집기, 직원 근무, 공과금/인터넷 사업자 명의, 거래증빙 등)을 갖추는 것이 안전합니다. 전입신고가 되어 있으면 과세관청에서 주거용으로 볼 가능성이 커지므로 증빙이 특히 중요합니다.
- 주거용으로 본다면 부가세 신고 시
- 잔금분 세금계산서는 불공제로 처리,
- “자본재 사용용도변경에 따른 납부세액(사후정산)”으로 기납부(반환) 세액을 가산해 신고·납부합니다.
- 추후 다시 전부를 과세사업용으로 전환하면 남은 조정기간에 대해 재공제(역조정)도 가능합니다.
요약
- 순수 사무실 용도면 공제/환급 가능.
- 주거용이면 잔금분은 불공제, 과거 환급분은 자본재 사후정산으로 반납.
- 주거+사무실 겸용이면 비율 안분.
용도와 비율에 따라 계산이 달라지므로, 완공일·사용개시일·전입일, 실제 사용현황(면적·기간)과 세금계산서 금액을 가지고 세무사와 자본재 사후정산 금액을 정확히 산출하시길 권합니다.
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