세무 Q&A
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Q.
주택구입시 증여관련 문의드립니다
1. 사실 혼 관계인 배우자가 매도자에게 직접 계약금을 송금함
주택 구입 명의는 본인 명의로 계약 됨 이 경우 차용증 작성 한뒤 혼인 신고 후 부부간 6억공제를 받을 수 있을까요?
또한 공제를 받더라도 증여세 관련은 신고하여야 하나요?
황*이 님
조회 : 410건
답변 : 6건
25.12.10
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장희성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요. 세무회계 다온 장희성 세무사입니다
단순 동어 반복, GPT등의 답변이 아닌 제가 직접 답변하고 있습니다
부동산원 실거래 소명 또는 자금출처 조사시 소명을 대비하여
금전차입 실지에 부합하는 이자를 지급하시고
아울러 특수관계인간 금전대출이자율은 연 4.6%이므로 이에 부합하여
이자를 지급하시는 것이 타당합니다
법률혼이 성립되어 배우자인 관계에서
채무면제이익으로 차용을 증여로 전환한다면 대해서도 증여재산공제를 활용하여
증여세 신고를 하시는 것이 맞습니다
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
증여세신고는 해야 합니다.
차용증 작성후 채무면제시 증여이익이 발생하며
혼인공제는 불가능합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
사실혼 관계에서 차용증을 작성해 대여금으로 처리한 후 혼인신고를 마치고 채무를 면제받는 방식으로 부부간 증여공제 6억 원 적용이 가능합니다.
공제 한도 이내라 납부할 세금이 없더라도 채무 면제 사실을 확정하고 자금 출처를 인정받기 위해 증여세 신고는 반드시 하셔야 합니다.
혼인신고 전까지는 차용증 내용대로 이자를 실제 지급하여 대차 거래의 실질을 입증해두어야 국세청의 증여 추정을 피할 수 있습니다.
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.10
안녕하세요:)
혼인 이전이므로 차용증에 대한 원리금 지급 및 이자신고등 적절한 조치가 필요하고
혼인신고후 채무면제로 인한 증여에 대해 증여재산공제를 적용하여 증여세 신고를 진행하시면 되겠습니다.
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이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.11
안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
부부간 6억공제는 법률혼 관계에서만 가능합니다. (사실혼 X)
따라서 두 분은 공제 가능한 금액은 없으며 계약금 상당액은 배우자 → 선생님 증여재산이 되어 증여세 신고/납부가 필요하시겠습니다.
감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.08
사실혼 관계는 6억공제가 안됩니다 차용증 작성뒤 혼인신고호 6억공제 가능합니다
증여세 신고는 하는게 좋습니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점만 정리드립니다.
1) 사실혼 상태에서 보낸 계약금과 6억 배우자공제 가능 여부
- 증여일 현재 ‘법률상 배우자(혼인신고 완료)’여야 배우자공제 6억원을 적용할 수 있습니다. 사실혼만으로는 배우자공제를 받을 수 없습니다.
- 사실혼 상태에서 예비배우자가 매도자에게 직접 계약금을 송금했다면, 그 자금이 ‘증여’로 보일 수 있고 이 경우 배우자공제가 아니라 ‘기타인’ 공제 1천만원만 적용됩니다.
- 다만 처음부터 ‘진짜 차용’으로 설정해 입증이 되면 증여가 아닙니다. 이후 혼인신고를 마친 뒤 그 채무를 면제(탕감)하면, 그 면제 시점에 발생하는 ‘배우자 간 증여’로 보아 6억원 공제를 적용할 수 있습니다(10년 합산 한도 내). 단, 차용이 형식적이면 과세당국이 처음부터 증여로 보아 과세할 수 있으니 유의하세요.
차용으로 인정받기 위한 포인트
- 차용증 작성 시점: 계약금 송금 전/당일 등 최대한 근접
- 자금 흐름: 예비배우자가 ‘차용금’ 명목으로 직접 매도자에게 지급했다는 취지 명시(계좌이체 내역, 특약 등)
- 이자율·상환일정: 정상적인 이자(시중금리 수준), 상환계획 설정
- 실제 이자 지급 및 일부 원금 상환 내역
- 가능하면 담보/보증 등도 검토
- 이자소득에 대한 종합소득 신고(형식 아닌 실질 입증에 도움)
2) 공제를 받더라도 증여세 신고 필요 여부
- 배우자공제 6억원 범위 안이라 산출세액이 ‘0’이더라도, 증여가 발생했다면(예: 채무면제일) 3개월 내에 증여세 신고를 권합니다. 무신고 가산세는 세액이 0이면 사실상 없지만,
- 공제 적용을 확정하고
- 10년 합산 관리 기준을 명확히 하며
- 향후 자금출처 조사 시 불필요한 분쟁을 줄이는 데
도움이 됩니다.
실무적 권고 시나리오
- 이미 계약금을 예비배우자가 보냈다면: 즉시 차용증 정비, 이자지급 개시 등 ‘실질 차용’ 증빙을 강화하세요.
- 잔금 전이라면: 가급적 혼인신고 후에 배우자 명의에서 자금을 지원(또는 기존 차용 유지 후 혼인신고 이후 채무면제)하여 6억원 공제 범위 내로 관리하세요.
- 채무면제(증여) 시점부터 3개월 내 증여세 신고(혼인관계증명서, 차용증, 이자·상환 내역, 계좌이체증빙, 채무면제각서 등 첨부).
- 10년 합산 한도(배우자공제 6억원) 초과분은 과세되니, 과거·향후 증여와 합산해 한도 관리 필요.
주의
- 혼인 전 이루어진 ‘증여’는 사후에 혼인했다고 해서 소급하여 배우자공제를 적용할 수 없습니다.
- 차용이 형식적이라고 판단되면, 혼인 전 증여로 보아 1천만원만 공제하고 증여세를 과세할 수 있습니다.
- 개인 간 이자소득은 원천징수는 없지만 수취한 사람(빌려준 쪽)의 종합소득에 합산 신고 대상입니다.
사안별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 현재 자금 흐름과 일정(계약·잔금·혼인신고일)을 정리해 증빙 준비 후, 세무사와 신고·자금출처 대응 전략을 구체화하시길 권합니다.
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