세무 Q&A
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Q.
잔금 전 자금조달계획서 수정 및 매도자 세금 문제
안녕하세요. 자금조달계획서 수정 및 이때 발생할 수 있는 조세 문제가 있는지 문의드립니다.
먼저 현재 상황입니다.
- 9월 말 아파트 계약 이후 10월 말에 자금조달계획서를 제출하고 승인받았음.
- 계약금, 중도금까지 낸 상태인데, 자금조달계획이 변경되어 수정하려고 함.
- 중개사 측에서 자금조달계획을 수정하려면 기존 신고를 취소하고 새로 승인받아야 한다고 설명함.
(이때, 지금까지 낸 계약금과 중도금을 다시 받은 다음, 매도인에게 다시 보내는 절차가 필요하다고 함. 또한, 신고 취소 시 과태료가 부과된다고 함.)
이 상황에서 질문은 다음과 같습니다.
1) 자금조달계획 수정 방법은 기존 신고를 취소하는 방법뿐인지요?
2) 기납부한 계약금과 중도금을 다시 받고 보내는 과정에서, 기존에 납부한 계약금과 중도금은 매도자의 기타소득으로 잡혀서 이 금액의 22%를 내년 5월 종합소득세로 신고해야 한다고 합니다. 이게 맞는 설명인지요?
답변 부탁드립니다. 감사합니다.
고*우 님
조회 : 2377건
답변 : 3건
25.12.12
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임윤호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.12
안녕하세요 도율세무회계 임윤호세무사입니다.
1) 자금조달계획이 수정되셨군요.
자금출처 자체에 문제가되지 않는다면, 우선 자금조달계획서 수정보다는 이후 서면이 날라오면 그때 소명하는것이 좋을 것 같습니다.
2) 아닙니다. 기존 계약금을 매도인측에 위자료로 제공하는 경우 기타소득이 맞지만, 위 건의 경우 절차적 하자로 송금만 주고 받는 것이기 때문에 기타소득에 해당하지 않습니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.12
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
자금조달계획이 변경된 상황에 대해 질문 주셨습니다.
1) 실제로 자금조달계획 수정은 기존 신고를 취소하고 새롭게 승인을 받는 방법이 일반적이지만, 중개사가 안내드린 프로세스가 굳이 필요한지는 상황에 따라 다르다고 보아야 합니다. 만약 자금출처가 문제가 되지 않는다면, 신고를 취소하기보다는 추가적인 서면이 요청되었을 때 소명하는 것도 방법입니다.
2) 매도인에 대한 계약금과 중도금의 재지급에 대한 부분은 조금 복잡한 사안인데, 기존에 지급한 계약금과 중도금이 매도자의 기타 소득으로 잡히는 경우는 위자료 형태로 지급된 경우입니다. 하지만, 여러분께서 설명해주신 상황은 절차적인 이슈로 인해 단순히 돈을 주고 받는 것에 불과하니, 이 경우에는 기타 소득으로 잡혀서 세금이 부과되는 것은 아닙니다.
이해가 가지 않는 부분이 있다면 추가 질문 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.12
자금조달계획서 제출하는 소재하는 시군구에 문의해보시면 될 거 같습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점만 먼저
- 자금조달계획은 “취소 후 재신고”까지 갈 일 없이, 보통 “변경(정정)신고”로 처리 가능합니다.
- 계약금·중도금을 돌렸다가 다시 보내는 것만으로 매도자에게 기타소득(22%)이 생기지 않습니다. 위약금/배상금으로 확정된 금액이 있을 때만 기타소득이 됩니다.
1) 자금조달계획서 수정 방법
- 부동산거래신고(실거래가 신고)와 함께 제출한 자금조달계획서의 내용이 바뀐 경우, 법령상 “변경(정정)신고”가 가능합니다. 거래 자체(당사자, 가격, 물건 등)가 유지되고 자금 구성만 달라진 경우에는 신고 취소(해제) 사유가 아닙니다.
- 변경이 생긴 날로부터 30일 이내 정정신고를 하시면 되고, 투기과열지구·조정대상지역 등 증빙제출 대상 지역이면 변경된 증빙을 함께 보완하면 됩니다.
- “신고 취소”는 계약이 실제로 해제·취소된 경우에 하는 절차입니다. 취소 자체 때문에 과태료가 부과되는 것은 아니고, 지연·미신고나 허위신고 등에 과태료가 부과됩니다.
- 실무적으로는 중개사가 사용하는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 정정신고 메뉴로 자금조달계획만 수정할 수 있습니다. 관할 구청(시·군·구) 부동산거래신고 담당에 “정정신고로 가능하다”는 점을 확인해 보시고, 중개사에게 정정으로 접수해 달라고 요청하세요. 필요시 공무원에게 법적 근거를 문의하시고(변경·정정신고 가능) 취소 요구의 근거를 확인받으세요.
2) 계약금·중도금의 세금(매도자 기타소득 여부)
- 매도자가 받은 계약금·중도금은 정상 진행 중인 매매대금의 일부일 뿐이고, 반환했다가 다시 받는다고 해서 기타소득이 발생하지 않습니다.
- “기타소득(22%)”은 계약이 해제되면서 위약금·배상금 명목으로 매도인에게 확정적으로 귀속되는 돈(예: 계약금 몰취)이 있을 때만 해당합니다. 이 경우 지급자가 20% 원천징수(+지방세 2%) 하여 분리과세가 원칙입니다.
- 따라서 단순히 정정신고를 위해 돈을 돌렸다가 재지급하는 절차만으로는 매도자에게 기타소득 과세가 되지 않습니다. 계약을 실제로 해제하고 위약금이 확정되는 상황이 아니라면 해당 설명은 맞지 않습니다.
실무 팁
- 변경 사유와 변경된 자금 출처 증빙(대출 승인서, 가족차용증·이자지급 계획, 증여세 신고서, 계좌이체 내역 등)을 준비해 정정신고로 제출하세요.
- 관할 지자체에 전화해 “자금조달계획 변경은 정정신고로 가능하며 과태료 대상이 아님”을 확인받고, 필요한 서류 목록과 기한을 안내받으세요.
- 만약 관할에서 부득이하게 취소·재신고를 요구한다면, 실제 계약을 해제하지 않고 단순 행정상 취소가 가능한지, 과태료 부과 여부의 법적 근거를 문서로 확인받으세요. 실제 계약 해제 시에는 위약금 발생 여부(세무 영향)에 유의해야 합니다.
요약
- 보통은 정정신고로 해결됩니다. 취소·재신고, 대금 반환·재지급, 과태료, 기타소득 이슈는 필요 없습니다.
- 위약금이 발생하지 않는 한 매도자에게 기타소득 과세도 없습니다.
추가로 상황(지역, 변경 내용, 증빙 준비 현황)을 알려주시면 정정신고 시 필요한 서류 체크리스트를 더 구체적으로 정리해 드리겠습니다.
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