참조만 부탁드립니다.
요약
- “과거 어머니가 보낸 돈(금전대차)”을 근거로 지금 아파트를 어머니께 넘기며 대금을 상계하거나 대물변제로 정산하는 것은 가능하며, 증여로 보지 않게 할 수 있습니다. 다만 가격, 이자, 서류, 신고를 제대로 맞춰야 합니다.
- 핵심은 ① 거래가액을 시가로, ② 기존 ‘대여금’의 실재를 입증, ③ 부족했던 이자(적정이자율 미달분) 정리, ④ 양도세·취득세 등 다른 세금 이슈 사전 점검입니다.
1) 과거 입금으로 지금 매매 정산 가능 여부
- 가능: 매매계약서에 “매매대금은 기존 금전소비대차 채무(원금 2억원 및 정산된 이자)에 의한 상계로 지급한다” 또는 “대물변제”로 명시하고, 상계(또는 대물변제) 합의서를 별도로 준비하면 됩니다. 잔금일에 반드시 현금이 이동해야 하는 것은 아닙니다(상계도 유효한 지급 방식).
- 전제: 금전대차가 실제였음을 입증(차용증, 당시 송금내역, 이자지급내역, 원리금 변제 내역표 등).
2) 가족 간 금전대차의 이자 문제(증여 추정 리스크)
- 상증세법상 ‘적정 이자율’(해마다 고시)보다 낮은 이자로 1억원 초과를 빌리면, 부족 이자 상당액이 아들에게 ‘증여’로 의제될 수 있습니다.
- 지금 내고 있는 이자 25~30만원/월(연 300~360만원)은 2억원 기준 연 1.5~1.8% 수준으로, 통상 적정이자율보다 낮은 편입니다. 그 차액은 과거 연도별로 아들의 증여세 과세대상이 될 수 있습니다(다만 직계존속→성년 자녀 10년 합산 공제 5천만원 범위 내면 실제 세부담이 없을 수도).
- 권장: 과거 기간별 적정이자율 대비 부족분을 정산(추가 이자 지급)하거나, 최소 앞으로는 적정이자율 이상으로 약정을 변경. 이자수취분은 어머니의 이자소득(금융소득)으로 종합과세 대상임도 유의.
3) 아들 쪽: 양도소득세 체크
- 어머니에게 매도로 보므로 아들은 ‘양도’가 됩니다. 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주기간 등) 충족 시 비과세 가능. 미충족 시 양도세 부담 발생.
- 절세 포인트: 만약 1세대1주택 비과세가 되는 상황이라면, 시가 매도로 상계 처리하는 방식이 비교적 유리합니다. 반대로 비과세가 안 되면 양도세가 상당할 수 있어, 계속 대여 상태 유지가 나을 수 있습니다.
4) 어머니 쪽: 취득세·보유세·다주택 중과
- 어머니가 주택을 추가로 취득하면 취득세율이 주택 수와 지역 규제 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다(다주택 중과 가능). 취득세 외에 향후 재산세·종부세 부담도 고려해야 합니다.
- 따라서 어머니 측 세부담(특히 다주택 중과)와 아들 양도세를 함께 비교해 결정해야 합니다.
5) 가격(시가)와 증여 의제
- 특수관계인 간 거래는 시가와 다른 가격으로 하면 “저가양수/고가양도에 따른 증여의제”가 걸릴 수 있습니다. 반드시 시가에 맞추세요.
- 시가는 인근 실거래가, 감정평가서(가능하면 2개), 공신력 있는 시세자료 등으로 입증 자료를 준비.
6) 자금조달·증빙 준비
- 어머니의 취득 자금원천은 ‘대여금 채권’입니다. 자금조달계획서 제출 대상이라면 상계(대물변제) 사실과 기존 대여금 존재를 명확히 기재·증빙하면 됩니다.
- 필수 서류 패키지(권장)
- 기존 차용증(약정일, 금액, 이자율, 상환일정)
- 당시 어머니→아들 송금내역(2021, 2023)
- 그간 이자 지급 내역 및 부족분 정산서
- 채권잔액증명서(원리금 현재잔액)
- 매매계약서(거래가액=시가, 잔금지급: 채권상계 또는 대물변제)
- 상계계약서(또는 대물변제 합의서), 잔금영수증
- 시가 입증(감정평가서 또는 인근 실거래 비교표)
- 등기 원인: 매매(또는 대물변제)
- 신고·납부 기한
- 양도소득세: 양도월 말일부터 2개월 이내
- 취득세: 취득일(등기원인일)로부터 60일 이내
- 인지세(매매계약서): 해당 금액 구간에 따라 납부
절세 관점의 선택지
- 선택 A: 현 상태 유지(매매 안 함)
- 장점: 양도세·취득세 발생 없음
- 조건: 적정이자율 이상으로 재약정, 과거 부족 이자 정산, 원금은 분할상환 계획 수립
- 선택 B: 시가 매매 + 채권상계(또는 대물변제)
- 장점: 아들이 1세대1주택 비과세면 양도세 부담 거의 없음. 현금 유출 없이 채무 종료
- 유의: 어머니 취득세(다주택 중과 여부), 향후 보유세 증가, 시가 입증·서류 완결
- 선택 C: 제3자에게 매도 후 현금으로 어머니 대여금 상환
- 장점: 어머니 다주택 중과 회피, 거래 간명
- 유의: 아들 양도세 비과세 여부 동일하게 검토
질문 요지에 대한 결론
- “과거 입금(대여금)으로 지금 매매대금 정산”은 상계/대물변제 방식으로 가능합니다. 증여세 자체는 발생하지 않게 설계할 수 있으나, 다음을 반드시 지키세요.
1) 거래가액은 시가로
2) 대여금의 실재와 잔액을 서류로 완비
3) 적정이자율 미달분 이자 정산 또는 약정 변경
4) 양도세·취득세·보유세 총부담을 사전 시뮬레이션
다음 단계(권장)
- 세무사에게 1) 아들 양도세 시뮬레이션(1세대1주택 비과세 여부, 취득가·보유·거주기간), 2) 어머니 취득세(다주택 여부 및 중과), 3) 과거 이자 부족분 증여의제 금액 산정 및 정산안을 의뢰하세요.
- 그 결과가 유리하면, 감정평가 또는 시가 입증자료 확보 → 매매·상계 서류 작성 → 등기 및 세금신고 순으로 진행하세요.
필요하시면 현재 상황(보유·거주 기간, 가족의 주택 수, 지역, 기존 증여 사용분 등)을 알려주시면 대략적인 세액 비교를 간단히 계산해 드리겠습니다.