3주택 취득시 세금

핵심만 정리드립니다. (용어 주의: 주택 관련 예외는 토지 ‘공시지가’가 아니라 주택 ‘공시가격’을 기준으로 합니다.)

1) 취득세 중과(다주택)
- 원칙: 3주택 이상이면(지역 무관) 인수 주택에 취득세 12% 중과가 적용됩니다. 2주택은 조정대상지역 내 취득 시 8% 중과, 비조정은 일반세율(1~3%).
- 예외: 수도권·광역시·세종을 제외한 지역에 소재하고 공시가격 1억원 이하인 주택은
- 주택 수 산정에서 제외되고,
- 그 주택을 취득할 때도 중과를 적용하지 않습니다.
- 질문 사례 적용:
- 부산(광역시) 1억원 미만 주택은 “예외 아님” → 주택 수에 포함됩니다.
- 경남 주택이 공시가격 1억원 이하라면(수도권·광역시·세종 ‘외’ 지역) 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
- 따라서
- 경남 주택이 1억원 ‘초과’ or 예외요건 미충족 → 인천 취득 시 3주택자 → 취득세 12% 중과 가능성이 큼.
- 경남 주택이 공시가격 1억원 ‘이하’이고 예외요건 충족 → 인천 취득은 실질 2주택. 인천이 비조정이면 중과 없음(일반세율), 조정대상지역이면 8% 중과.
- 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로, 인천 해당 구의 최신 지정 여부를 반드시 확인하세요.

2) 재산세
- 주택 수와 무관하게 각 주택별로 과세(합산 중과 규정 없음). 다주택자라고 해서 재산세율 자체가 별도로 중과되지는 않습니다.

3) 종합부동산세(종부세)
- 기본공제: 일반적으로 개인별 합산 공시가격 9억원 초과 시 과세(1세대 1주택자는 12억원). 다주택 상태면 9억원 기준을 봅니다.
- 예외: 수도권·광역시·세종 ‘외’ 지역의 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수 산정과 과세대상에서 제외됩니다.
- 적용:
- 부산 1억원 미만 주택은 광역시이므로 제외 대상 아님 → 주택 수에 포함, 과세표준 합산에도 포함.
- 경남 주택이 공시가격 1억원 이하이면(수도권·광역시·세종 외) 종부세 계산에서 아예 빠질 수 있습니다.
- 인천 취득 후(1억원 이상) 본인 소유 주택들의 공시가격 합계가 개인별 9억원을 넘는지에 따라 종부세 납부 여부가 결정됩니다.

확정 답변을 위해 필요한 정보
- 경남 주택의 “주택 공시가격”(1억원 이하인지 여부)
- 인천 매수 예정 주택의 위치(해당 구가 조정대상지역인지)
- 세대 기준으로 배우자·미성년 자녀 보유 주택 포함 총 주택 수
- 오피스텔 등 사실상 주택으로 보는 자산 보유 여부

확인 방법
- 취득세: 위택스(WeTax) 모의계산 또는 관할 시·군·구 세무과 문의
- 종부세: 홈택스 종부세 모의계산기 활용(공시가격 합계 입력)
- 조정대상지역: 국토부·해당 지자체 공고 최신 확인

주의
- 제도와 지정지역은 수시 개정됩니다. 위 내용은 최근 기준 일반 규정에 따른 안내로, 실제 과세는 취득 시점의 법령·지정 상태에 따릅니다.