부모님소유의 집 가족간 대출로 보증금 납부

요약
- 가능은 합니다. 다만 가족 간 거래라는 이유로 증여세·소득세 이슈가 생기지 않도록 “실거래처럼” 서류·이체·이자지급을 명확히 해두는 게 핵심입니다.
- 가족 간 금전대차의 적정 이자율은 현재 4.6%/년(상증세법상 적정이자율, 기재부 고시)입니다. 이율은 고시로 바뀔 수 있으니 계약 전 최신 고시를 확인하세요.

1) 가능 여부와 주의사항
- 구조 자체: 부모가 자녀에게 돈을 빌려주고(대여), 자녀가 그 돈으로 부모 소유 집의 보증금을 납부해 반전세로 거주하는 것은 법적으로 가능합니다. 다만 아래를 갖추세요.
1) 금전소비대차계약서: 원금, 이자율(연 4.6% 이상 권장), 지급일(매월/분기), 상환기한, 연체이자, 담보(가능하면 전세보증금반환채권 질권 설정 등) 기재
2) 실제 자금 이동: 부모→자녀 계좌로 대여금 이체, 자녀→부모 계좌로 보증금 이체. 서류만 있고 돈이 안 움직이면 가장거래로 볼 소지 큼.
3) 이자 실제 지급: 약정대로 매월(또는 분기) 자녀→부모로 이자 송금. 통장메모에 “OOO대여 이자” 등 표기.
4) 임대차도 실거래처럼: 임대차계약서 작성, 임대료(월세·보증금) 수준이 시세에 현저히 못 미치지 않게. 인근 유사 매물 스크린샷 등 시세 근거 보관.
5) 상호채권 상계 금지: “이자 안 내고 월세에서 깎자” 식의 상계·상호차감은 피하고, 각각 따로 송금하여 흐름을 분명히.
- 세금 포인트
- 증여세(저리·무이자 대여): 연 4.6% 미만으로 빌려주면 적정이자율과의 차이만큼 자녀가 얻는 이익이 ‘증여’로 보일 수 있음. 다만 그 이익이 연 1,000만원 이하이면 과세하지 않습니다. 적정이자율(연 4.6%) 이상을 받으면 이 부분은 원칙적으로 증여 문제 없음.
- 무상·저가 임대 이슈: 임대료가 시세보다 과도하게 낮거나 무상 사용이면 ‘무상사용이익의 증여’가 문제 될 수 있습니다. 시세 대비 합리적 수준으로 맞추고 비교자료 보관이 안전합니다.
- 부모 측 소득세: 자녀가 지급한 이자는 부모에게 ‘비영업대금의 이익(이자소득)’으로 과세됩니다. 다른 금융소득(이자·배당)과 합산되어 연 2,000만원을 넘으면 종합과세 대상이 됩니다. 월세 수입(주택임대소득)도 신고 대상입니다. 주택 수, 보증금 규모에 따라 간주임대료가 적용될 수 있으니 보유주택 수가 많다면 별도 확인 필요.
- 자녀 측 공제: 부모에게 내는 월세는 월세 세액공제 대상에서 제외(임대인이 직계존속 등 특수관계인인 경우 공제 불가). 또한 부모로부터 빌린 임차자금 이자도 ‘주택임차차입금 공제’ 대상이 아닙니다(금융기관 등 요건 필요).

2) 법정(적정) 이자율
- 상속세및증여세법상 가족 간 저리·무이자 대여 판단 기준이 되는 ‘적정 이자율’은 현재 연 4.6%입니다. (기획재정부 고시. 해마다 변동 가능)
- 계산 예시
- 대여금 1억원 × 4.6% = 연 460만원(월 약 38.3만원)
- 대여금 2억원 × 4.6% = 연 920만원(월 약 76.7만원)
- 만약 연 2%로 약정했다면, 4.6%−2% = 2.6%p × 대여금이 자녀의 ‘이익’으로 보며, 그 금액이 연 1,000만원을 넘는 부분에 증여세 위험이 생길 수 있습니다.

추가 팁
- 대여의 실질 강화: 전세보증금반환채권에 질권 설정, 공증, 원리금 상환 스케줄 작성 등 하면 더 안전합니다.
- 임대료 시세 확인: 네이버부동산 등 인근 유사 조건 매물 스크린샷, 중개사 견적서 등을 보관.
- 절세 대안 검토: 증여·소득세 이슈와 행정비용을 감안해, 굳이 ‘대여→보증금’ 구조가 필요하지 않다면 임대료 구조를 시세 수준으로 단순화하는 방법도 검토하세요. 임차자금 이자공제가 필요하다면 금융기관에서 차입하는 방안이 일반적입니다.

면책
- 위 내용은 일반적인 기준 설명이며, 구체 금액·보유주택 수·다른 금융소득 규모에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 계약 전 최신 ‘적정 이자율’과 본인 상황에 맞는 과세여부를 세무사와 꼭 확인하세요.