참조만 부탁드립니다.
요점부터 정리
- 부담부증여 후 5년 이내 양도 시(이월과세 적용) 취득가액 산정 방식: 질문하신 구조가 맞습니다.
- 유상 부분(채무승계분)은 이월과세 대상이 아니며, 수증자의 취득가액은 증여 당시 승계한 채무액(실지거래가액)으로 봅니다.
- 무상 부분(순수 증여분)은 이월과세 대상이며, 수증자의 취득가액은 증여자의 역사적 취득가액을 시가비율로 안분한 금액으로 봅니다.
숫자로 확인(질문 숫자 기준, 소수점 반올림)
- 증여 당시 시가: 2.9억
- 채무(전세보증금): 1.99억
- 순수 증여가액: 2.9 – 1.99 = 0.91억
- 무상분 비율: 0.91 / 2.9 ≈ 31.38%
- 증여자 취득가: 1.5억
따라서 수증자 취득가액(양도세 계산용, 기본 골격)
- 유상분: 1.99억
- 무상분: 1.5억 × 31.38% ≈ 0.471억
- 합계: 약 2.461억
참고
- 위 무상·유상 안분은 필요경비(취득비용, 자본적지출 등)도 같은 비율로 안분 반영합니다.
- 유상분의 취득시기는 증여일, 무상분의 취득시기는 증여자의 취득시기로 이어집니다(보유기간·장특공제 등 산정 시 분할 적용).
- 이월과세 적용 시 납부한 증여세는 취득가액에 더하지 않고, 양도세에서 공제되는 구조가 적용됩니다(실무상 “증여세액 공제”).
질문 1에 대한 답
- 네, 채무인수액(1.99억)은 이월과세 적용을 받지 않으며, 증여 당시 금액 그대로 유상 취득가액으로 인정됩니다(여기에 수증자가 부담한 취득세·등기비용 등은 유상분 비율만큼 필요경비로 가산 가능).
질문 2(저가매매 2.1억과의 비교)에 대한 핵심 포인트
- 특수관계인 간 저가매매는 두 가지 규정이 걸립니다.
1) 증여세(저가양수 이익): 시가와의 차액이 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과해야 과세. 여기서는 2.9억의 30% = 0.87억, 차액 0.8억은 0.87억 미만 → 통상 증여세 과세대상 아님.
2) 양도소득세(부당행위계산 부인): 특수관계인 간 거래가 시가와 현저히 다른 경우, 양도·취득가액을 시가로 대체. 기준은 “시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하면 적용 가능. 여기서는 2.9억의 5% = 0.145억, 차액 0.8억이 이를 크게 초과 → 시가 대체 적용 가능성이 높습니다.
- 적용되면
- 매도인(어머니)의 양도금액은 2.1억이 아닌 2.9억으로 보아 과세될 수 있고,
- 매수인(자녀)의 취득가액도 2.9억으로 보게 되는 “대칭 조정”이 통상 이루어집니다.
즉,
- “저가매매(2.1억)로 하면 내 취득가액이 2.1억이라 불리하고, 부담부증여가 약 2.46억으로 더 유리”라는 단순 비교는 사실과 다를 수 있습니다.
- 부당행위계산 부인이 적용되면, 오히려 저가매매의 수증자(자녀) 취득가액은 2.9억(시가)로 올라갑니다. 이 경우 향후 양도 시 자녀 측 취득가액은 부담부증여안(약 2.46억)보다 더 높습니다.
- 다만 그 대가로 매도인(어머니)은 양도세를 시가(2.9억) 기준으로 부담하게 됩니다. 어머니가 1세대1주택 비과세 등으로 양도세가 없거나 적다면, 가족 전체 세부담 기준으로는 저가매매가 더 유리할 수도 있습니다. 반대로 어머니에게 양도세가 크게 나오면 부담부증여안이 나을 수 있습니다.
추가 체크리스트
- 어머니 1세대1주택 비과세 해당 여부(거주요건 등)
- 취득·보유·양도 관련 부대비용 및 장기보유특별공제
- 증여세(부담부증여 시 순수증여분 0.91억 – 직계존속 기본공제 5천만원 = 과세표준 약 0.41억 → 세율 10% 구간, 산출세액 대략 410만원 수준, 가산세·공제 등 확인 필요)
- 부담부증여 시 어머니의 양도세(유상분 1.99억에 대한 부분만 과세, 취득가·필요경비 안분)
- 저가매매 선택 시 부당행위계산 부인 적용 가능성 및 그에 따른 대칭조정
결론
- 질문 주신 부담부증여 후 3년 내 매도 시 취득가액 산정 논리는 맞고, 숫자도 개략적으로 약 2.46억으로 계산됩니다.
- 그러나 “저가매매(2.1억)보다 부담부증여가 양도세 측면에서 확실히 유리”라고 단정하기 어렵습니다. 특수관계인 저가매매는 부당행위계산 부인으로 자녀 취득가액이 시가(2.9억)로 올라갈 가능성이 높고, 그 경우 오히려 자녀에게는 더 유리합니다. 다만 그 부담은 어머니 쪽 양도세로 이전됩니다.
- 최적안은 어머니의 비과세 가능성, 예상 양도차익, 증여세·양도세·취득세 포함 총세부담을 두 시나리오(부담부증여 vs. 저가매매)로 각각 모의계산해 보고 결정하시는 것입니다.
필요하시면
- 어머니의 주택 수·거주이력, 과거 취득 부대비용, 자녀의 보유·양도 계획 등을 알려주시면 두 안을 비교한 개략 세부담 시뮬레이션을 도와드리겠습니다.