토허제 자금조달계획서

요약 답변
- 토지거래허가(‘토허제’) 신청 때 냈던 자금조달계획서와, 허가 후 정식 매매계약·실거래신고 시 제출하는 자금조달계획서는 반드시 같을 필요 없습니다. 최종 거래 단계에서 바뀌는 경우가 흔하며, 달라져도 정상입니다. 다만 금액·출처가 달라졌다면 그 이유와 증빙을 준비해 두세요.
- 보금자리론 대출 승인에도 보통 문제 없습니다. 오히려 대출금액을 줄이는 방향이므로 리스크는 낮아집니다. 다만 가족 차입 1억은 “부채”로 보므로 은행에 반드시 고지하고, 차용증 등 증빙을 제시하세요.

조치 체크리스트
1) 구청(허가 단계)
- 허가 심사 중이라면 담당자에게 “자금조달 일부 변경(어머니 차입 1억 추가, 보금자리론 1억 축소)”을 전화로 알리고, 필요 시 정정서 제출 여부를 확인하세요. 실무상 단순 자금 출처 변경은 허가 요건(실거주 등)과 직접 관련이 없어 문제되는 경우가 드뭅니다.

2) 실거래신고·자금조달계획서(최종)
- 최종 자금조달계획서를 “자기자금 2억 + 직계존속 차입 1억 + 보금자리론 2.47억”으로 제출하세요.
- 투기과열지구/조정대상지역은 증빙서류를 요구하므로 아래 서류를 준비·첨부합니다.
- 어머니 차용증(금액, 기간, 이자율, 상환방식, 약정일자, 서명)
- 가족관계증명서
- 자금 입금 내역(어머니 → 본인 또는 잔금계좌) 및 잔고증명
- 보금자리론 승인서/대출약정서(변경된 금액 기준)
- 자기자금 관련 통장거래내역

3) 보금자리론 심사
- 은행/HF에 대출금액 변경과 가족 차입 존재를 즉시 알리고, 차용증·이체계획을 제출하세요.
- 보금자리론은 통상 DSR 규제에서 비교적 자유롭지만, 내부심사에서 총부채·상환능력은 확인합니다. 이번처럼 보금자리론 금액이 줄면 일반적으로 승인에 불리하지 않습니다.

4) 계좌자금 흐름 맞추기
- 잔금 전에 어머니 자금 1억을 미리 계좌이체(메모에 ‘차용금’ 표기 권장)하고, 잔금 자금 흐름이 최종 자금조달계획서와 일치하도록 맞추세요. 사후 점검(국토부/구청) 시 가장 중요한 부분입니다.

세무 유의사항(가족 차입 1억)
- 차용증 필수, 정기적 이자 지급·원금 상환 내역을 계좌로 남기세요.
- 이자율: 국세청 인정이자율(최근 4.6% 수준) 이상이면 안전합니다. 그보다 낮거나 무이자라도 ‘이자 혜택’이 연 1,000만원 이하이면 증여로 보지 않습니다. 1억원 기준 4.6%는 연 460만원이라 통상 문제 없습니다.
- 다만 형식만 차용이고 상환이 없으면 전액 증여로 보아 추징될 수 있으니 실제로 이자/원금을 지급하세요. 어머니는 수취한 이자를 소득세 신고해야 합니다.

정리
- 처음 제출한 허가용 자금계획과 최종 자금계획이 달라도 괜찮습니다. 다만 변경 사유와 증빙을 준비하고, 구청 담당자·대출창구에 미리 알리면 가장 깔끔합니다.
- 보금자리론은 금액 축소라면 대체로 문제 없고, 가족차입은 부채로 신고·증빙하면 됩니다.

구체 상황(지역, 매매가, LTV 등)을 알려주시면 제출서류 목록과 보금자리론 한도 영향도 더 정확히 짚어드릴게요.