세무 Q&A
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Q.
상속세 신고시 토지 + 건물 가격으로 신고하나요 ?
안녕하세요 ?
저는 피상속인으로 상속신고에 대한 납부표준액을 문의드립니다 .
토지 289M2 / 건물 1.2지하층 합 207M2 입니다.
시가를 찾아봐도 주변 거래 내역이 없습니다 .
토지는 개별공지가 적용하고, 단독주택으로 3가구로 분리되어 있는데 단독주택의 시가를 모를경우 어떻게 적용하는게
좋을지 문의 드립니다.
홍*하 님
조회 : 2301건
답변 : 10건
25.12.17
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한동진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
단독주택은 유사매매사례가액이 없는 것이 일반적입니다.
그 경우에는 개별주택가격을 적용하나, 주택이 고가 주택이면 국세청 소급감정이 있을수 있으니 감정평가를 받는것이 좋습니다.
한가지 팁을 드리자면, 개별주택가격(공시가격)으로 신고하면 당장 상속세는 줄어들 수 있지만, 취득가액이 낮게 잡혀 추후 매도 시 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
반대로 감정평가로 신고하면 상속세는 다소 늘 수 있으나, 취득가액을 시가에 가깝게 올려 나중에 팔 때 양도세를 수천만 원 이상 줄이는 효과가 나올 수 있습니다.
우선 개별주택가격을 먼저 조회해 보시고요. 혹시 향후 몇 년 내 매도 계획이 있으시다면, 공시가격 신고 vs 감정평가 신고를 비교해서 어떤 방식이 전체 세금을 더 줄이는지 꼭 검토해보시는 게 좋겠습니다.
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임규훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
안녕하세요?
진율 세무회계 대표 임규훈 세무사입니다.
문의사항에 대한 답변 드립니다.
[답변]
질문자님은 피상속인이 아니라 상속인입니다.
토지는 개별공시지가, 건물은 건축물 기준시가를 적용합니다.
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이선구 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
기준시가로 신고된 금액이 국세청에서 산정한 시가와 차이가 있는 경우 감정평가를 통해 시가를 확정하고 기준시가 신고를 부인 당할 수 있습니다.
기준시가 신고 자체는 적법하나, 시가 과세가 우선입니다.
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장희성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
우선 고인의 명복을 빌며 편안한 한 해 되시길 바라겠습니다
질의하신 분은 상속인으로 이해를 하겠습니다
개별단독주택가격 혹은 감정평가액 등을 기준으로 삼으실 수 있습니다
감사합니다
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
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김태형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
안녕하세요 택스윈 세무회계 김태형 세무사입니다.
단독주택의 경우 시가가 없는 경우 감정평가를 통하여 시가로 산정할 수 있습니다.
감정평가를 하지 않는 경우 보충적평가방법에 의하여
임대료 환산가액 또는 기준시가로 평가 가능한데,
개별주택가격으로 산정이 된 경우 토지+건물분에 합하여 기준시가가 산정됩니다.
감사합니다.
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
개별주택가격과 부채, 보증금 월세 등의 정보에 따라 계산해야합니다.
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문민욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
안녕하세요 문민욱 세무사입니다.
주택의 경우 시가가 없는 경우 개별주택가격 또는 감정평가액을 사용하는 경우가 일반적입니다.
상속세의 경우 전략에 따라 세액 차이가 클 수 있으니 인근 세무사 사무실 방문하셔서 상담 받아보시기를 권해드립니다.
감사합니다.
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.17
안녕하세요:)
질문자님의 상속인으로 상속세 신고시 토지는 개별공시지가를 적용하고 건축물은 건축물 기준시가를 적용합니다.
감정평가를 받은 경우 감정평가액을 기준으로 신고를 진행하실 수 있습니다.
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이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.12.19
안녕하세요,
겸용주택이라면,
주택공시가격 + 상가건물 기준시가 + 상가토지 공시지가
이렇게 합산해야 할것으로 보입니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약부터 말씀드리면,
- 시가가 확인되면 시가로 평가해 신고합니다(사망일 전후 6개월 내 거래·경·공매가, 2곳 이상 감정가 등).
- 시가가 없으면 보충적 평가방법을 씁니다. 이때 주택 유형에 따라
1) 단독/다가구: 개별주택가격 하나로 평가(토지·건물 합계라서 토지를 따로 더하지 않습니다).
2) 공동주택(다세대·아파트 등): 공동주택가격 하나로 평가(역시 토지를 따로 더하지 않음).
3) 위 가격이 없을 때만 “토지(개별공시지가) + 건물(국세청 건물 기준시가)”를 각각 계산해 합산합니다.
질문 주신 상황에 적용
- “단독주택으로 3가구”라면 보통 ‘다가구주택(한 건물, 구분등기 없음)’일 가능성이 큽니다. 이 경우 원칙은 “개별주택가격”으로 통합 평가합니다. 별도로 토지를 개별공시지가로 더하지 않습니다.
- 만약 각 호실이 구분등기된 ‘다세대주택’이라면 각 호실의 “공동주택가격”을 합산하고, 역시 토지를 따로 더하지 않습니다.
- 개별주택가격/공동주택가격이 조회되지 않거나 주택이 아닌 부분이 섞인 경우(예: 상가주택의 상가 부분)는
- 토지: 개별공시지가(원/㎡) × 289㎡
- 건물: 국세청 홈택스의 “건물 기준시가” 조회(건축물대장 면적 기준)
로 각각 평가해 합산합니다.
시가(실거래 등) 확보가 어려울 때 대안
- 감정평가 2곳 이상을 사망일 전후 6개월 내 받아 평균가액을 시가로 인정받을 수 있습니다. 주변 거래가 없을 때도 활용 가능하지만 비용이 듭니다.
- 보충적 평가(개별주택가격/공동주택가격 또는 토지+건물 기준시가)를 사용해도 적법합니다.
어떻게 조회하나요
- 개별주택가격/공동주택가격: 부동산공시가격알리미(국토부)에서 주소로 조회.
- 개별공시지가: 같은 사이트에서 필지별 단가(원/㎡) 조회 후 면적 곱하기.
- 건물 기준시가: 국세청 홈택스 > 조회/발급 > 기준시가 조회 > 건물.
참고
- 상속세 과세가액은 부동산 평가액을 포함한 총재산가액에서 채무·장례비용 등을 빼고, 공제(일괄공제 5억 선택 또는 기초/인적공제, 배우자공제 등)를 적용해 산출합니다.
- 지하층 포함 연면적은 보통 건축물대장 기준을 따릅니다.
정리
- 단독/다가구라면 먼저 “개별주택가격”이 있는지 확인하세요. 있으면 그 금액 하나로 신고(토지 별도 합산 X).
- 없으면 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 각각 평가해 합산.
- 필요시 2곳 감정으로 시가 인정 가능.
추가로 주택 유형(다가구 vs 다세대)이나 개별주택가격 조회 결과를 알려주시면 보다 정확한 방식과 예상 평가금액 산출을 도와드리겠습니다.
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