주택 매도시 전입신고 및 실거주에 관하여

요약부터 말씀드리면,
- 현재처럼 혼인신고가 없고 세대도 각각 분리되어 있다면, 서로 “다른 세대”로 보아 각자 1세대1주택 여부를 판단합니다.
- 따라서 질문자님이 전입을 월세방으로 옮기더라도, 그 사실만으로는 향후 수원·창원 주택 매도 시 양도세 비과세 요건에 일반적으로 문제를 만들지 않습니다.

다만 꼭 확인/유의하실 점
- 1세대1주택 비과세 기본요건: 양도일 현재 해당 세대가 국내 1주택만 보유, 보유 2년 이상(조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 2년 요건 추가), 양도가액 12억원 이하 비과세(초과분은 과세).
- 거주 2년 요건: 이미 채운 거주기간은 전출해도 인정됩니다. 즉, 창원 주택에서 이미 실거주 2년을 채우셨다면 전입을 옮겨도 그 부분은 유지됩니다.
- 장기보유특별공제: 1세대1주택의 경우 보유기간+거주기간에 따라 공제율이 커집니다. 전출하면 ‘추가 거주연수’가 더 쌓이지 않으므로, 향후 공제율(세금절감)이 다소 줄어들 수는 있습니다.
- 사실혼/세대판정: 세법상 배우자는 원칙적으로 ‘법률상 배우자(혼인신고)’만 의미합니다. 사실혼은 배우자로 보지 않으므로, 현재처럼 세대분리 상태라면 보통 서로의 주택이 상대방의 1세대1주택 판정에 영향을 주지 않습니다.
- 다만 혼인신고를 하게 되면: 두 분은 한 “1세대”로 보아 2주택자가 됩니다. 이 경우 일반 1세대1주택 비과세는 곤란하지만, “혼인으로 인한 합가 2주택 특례”가 있어 혼인일로부터 5년 이내 먼저 파는 1주택에 대해 비과세를 받을 수 있습니다(기본 보유·거주 요건은 충족해야 함). 혼인 전 매도하면 더 단순합니다.
- 일시적 2주택 등 다른 상황을 만들 계획이 있다면 별도 검토가 필요합니다.
- 지역·취득시점에 따른 차이: 조정대상지역 여부(취득 당시 기준)와 취득일에 따라 거주요건 적용이 달라질 수 있습니다.

실무 팁
- 각 주택의 취득일, 취득가, 현재 예상 양도가액, 실제 거주기간(전입일·전출일), 취득 당시 해당 지역의 조정대상지역 여부를 정리해 두세요.
- 실거주 입증 자료(전입세대열람원, 관리비·공과금, 우편물 등)는 보관하세요.
- 혼인 계획이 있다면, 매도 순서/시점을 세금 유리하게 조정하는 게 좋습니다.

정확한 비과세 가능 여부를 확정하려면 아래 정보를 주시면 구체적으로 판단해 드릴 수 있습니다.
- 두 주택의 취득일과 소재지(동까지), 취득 당시 조정대상지역 여부
- 각 주택의 실제 거주기간(전입·전출 이력)
- 예상 양도가액
- 혼인신고 예정 여부와 시점