공동명의에서 단독명의로 변경

전제가 조금 필요해서 가정부터 둘게요.
- 공동명의 비율 50:50
- 세대 내 다른 주택 없음(1주택자)
- 현재 시세가 매수가(1억 5,400만 원)와 비슷
- 서울/수도권 일반지역, 담보대출 없음

공동→단독으로 바꾸는 방법은 크게 증여와 매매가 있습니다. 세금 규모가 꽤 달라집니다.

1) 증여로 지분 이전(배우자 가정)
- 과세 기준: 증여받는 사람의 지분가액(1억 5,400만 × 50% = 7,700만 원)
- 취득세(무상취득): 3.5% ≈ 269.5만 원
- 지방교육세: 취득세의 10% ≈ 26.9만 원
- 등록면허세: 0.2% ≈ 15.4만 원 + 지방교육세(등록면허세의 20%) ≈ 3.1만 원
- 합계(등기·인지 제외): 약 315만 원 내외
- 증여세: 배우자 공제 6억 원 → 7,700만 원이면 0원
- 기타 비용: 법무사/등기 수수료 수십만 원
- 주의: 향후 5년 이내 매도 시 “이월과세” 적용(증여자의 취득가를 승계), 절세효과 제한

2) 매매로 지분 이전(실제 대금 주고받기)
- 과세 기준: 매수 지분가액(7,700만 원, 시가 기준)
- 취득세(유상취득, 1주택 일반세율): 1% ≈ 77만 원
- 지방교육세: 취득세의 10% ≈ 7.7만 원
- 등록면허세: 0.2% ≈ 15.4만 원 + 지방교육세(등록면허세의 20%) ≈ 3.1만 원
- 인지세(계약서): 7만 원(5천만~1억 구간)
- 합계(등기 제외): 약 110~130만 원 내외
- 양도소득세(파는 쪽): 매수가와 비슷해 양도차익이 거의 없으면 사실상 0에 가깝습니다
- 유의: 특수관계인 거래는 시가와 현저히 다른 가격이면 증여로 의제될 수 있어, 시가에 가깝게 계약하고 계좌이체 등 대금지급 증빙을 남기세요

어떤 방법이 유리한가?
- 지금처럼 시세가 매수가와 비슷해 양도차익이 거의 없다면 “매매”가 보통 세금이 더 적습니다(약 1백만 원대 vs 증여 3백만 원대).
- 다만 실제로 돈을 주고받아야 하고, 시가 근거(인근 실거래가 등)와 이체증빙을 챙기셔야 합니다.
- 증여는 절차가 간단하고 배우자 증여세가 없다는 장점이 있지만, 취득세율이 높아 총비용이 더 나옵니다.

주의사항(세대 상황에 따라 달라지는 부분)
- 수증자(또는 매수자)가 이미 다른 주택을 보유하면 취득세 중과(8~12% 등) 가능성이 있습니다. 이 경우 비용이 크게 달라집니다.
- 배우자가 아닌 다른 공동소유자(부모·자녀 등)라면 증여세 공제(성년 자녀 5천만 원 등)가 작아 증여세가 발생할 수 있습니다.
- 취득세 과세표준은 통상 시가인정액/시가표준액을 쓰므로, 여기 제시는 ‘대략’입니다(몇 % 오차 가능).
- 대출이 있었다면 부담부증여 이슈로 양도세가 섞이지만, 질문 주신 상황은 무대출이라 해당 없음.
- 신고기한: 취득세는 취득일로부터 60일 내(증여세는 증여월 말일부터 3개월 내), 양도세는 양도월 말일부터 2개월 내 신고·납부.

가능하면 다음 정보를 알려주시면 더 정확히 계산해 드릴 수 있어요.
- 공동지분 비율(정확히 50:50인지)
- 두 분 모두의 주택 보유 수
- 배우자 간 이전인지 여부
- 정확한 현재 시가(또는 인근 유사평형 최근 실거래가)
- 소재지(일반/조정대상지역 여부)