참조만 부탁드립니다.
요약
- 고덕신도시가 평택 고덕신도시라면: 2023-08-31에 신규주택 취득 시 양쪽 모두 비(非)조정지역이었으므로, 세종 집을 2026-08-31 이전에 처분하면 일시적 1가구 2주택 특례(3년 내 종전주택 처분)가 원칙적으로 가능해 보입니다.
- 세종 집은 취득(등기 2022-02-24) 당시 조정대상지역이었을 가능성이 높아 2년 거주요건이 붙습니다. 다만 ‘상생임대인’ 특례를 충족하면 거주 2년을 충족한 것으로 보아 비과세 적용이 가능합니다. 질문의 임대 이력상 요건 충족 “가능성 높음”으로 보이나, 마지막 전세계약이 5% 이내 요건에 드는지 확인이 필요합니다.
1) 일시적 1가구 2주택 가능 여부
적용 핵심요건(현행)
- 종전주택 취득 후 1년이 지난 다음 신규주택 취득: 충족(세종 등기 2022-02-24 → 고덕 등기 2023-08-31).
- 신규주택 취득 당시 두 주택 모두 비(非)조정대상지역이면: 종전주택을 3년 내 양도 시 비과세 특례 가능(거주 의무 없음).
- 다른 주택을 추가로 취득하지 않을 것 등 일반 요건 준수.
판단
- 고덕신도시가 “평택 고덕국제신도시”라면 2023-08-31 당시 비조정지역이었고, 세종도 그 시점엔 대부분 해제되어 있었습니다. 이 경우 세종을 2026-08-31까지 매도하면 일시적 1가구 2주택 요건(3년 내 처분) 충족으로 판단됩니다.
- 단, 고덕이 “서울 강동구 고덕동”이라면 당시 조정지역이었으므로 규정이 달라집니다(통상 2년 내 종전주택 처분+신규주택 전입 요건 등). 이 경우 현재 사실관계로는 특례 적용이 어려울 수 있습니다. 반드시 고덕 소재지를 확정해 주세요.
주의
- 일시적 2주택 특례는 “종전주택 처분 기한”만 완화해 주는 것이고, 종전주택 자체의 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년, 필요 시 거주 2년)을 따로 충족해야 합니다. 아래 2번이 그 부분입니다.
2) 세종 집 ‘거주 2년’ 대신 상생임대인 적용 가능 여부
상생임대인 거주요건 완화(핵심)
- 대상: 조정대상지역에서 2년 거주요건이 붙는 1주택자가 임대 중이라 실제 거주가 어려운 경우.
- 상생임대차계약: 2021-12-20~2025-12-31 사이 체결된 계약으로 임대료 인상률이 직전 계약 대비 5% 이하(전세↔월세 전환 시 공시 전월세전환율 등으로 환산 비교).
- 유지기간: 상생임대차계약을 최소 2년 유지. 중도퇴거 시 3개월 내 재임대하여 상생임대차계약 상태로 연속되게 유지하고, 합산 2년을 채우면 인정.
- 효과: 거주 2년 요건을 충족한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 판단.
귀하 사실관계 대입
- 2023-08-26 갱신(보증금 5,000→3,000, 월세 120→110): 임대료 인하이므로 ‘상생임대차계약’ 요건상 인상률 5% 이내 충족.
- 세입자 사정으로 2025-01-31 중도퇴거 → 같은 날 새 전세(2.7억) 체결: 3개월 내 재임대 충족.
- 2년 유지 요건: 최초 상생임대차계약 시작일(2023-08-26) 기준 2년은 2025-08-26. 중간에 공백 없이 재임대했으므로 “합산 2년” 요건 충족 가능.
- 단, 2025-01-31 새 전세가 직전 계약 대비 “환산 기준 5% 이내”인지가 핵심입니다. 월세→전세 전환 비교는 해당 시점·지역의 전월세전환율로 환산해 판단합니다. 일반적으로 전환율이 낮기 때문에 3천/110만 월세의 환산전세가가 2.7억보다 큰 경우가 많아 5% 이내로 수렴하는 사례가 많습니다. 다만 정확한 판단은 전환율 적용 계산이 필요합니다.
무엇을 확인/준비하면 좋을까요
- 고덕 소재지 확정: 평택 고덕신도시인지(비조정), 서울 강동 고덕동인지(조정) 확인.
- 전월세전환율로 5% 계산: 2025-01-31 당시 세종시 전환율을 적용해
1) 직전 계약(보증금 3천+월 110만)을 환산전세가로 변환,
2) 새 전세 2.7억과 비교(상승률 ≤5%인지).
- 상생임대차 2년 유지: 2025-08-26까지 상생임대차 상태를 유지한 뒤 양도.
- 매도 시기: 일시적 2주택 기한(2026-08-31 이전) 안에 매도.
- 기타 비과세 기본요건: 세종 보유 2년(충족), 양도 전 추가주택 취득 없음, 세대 요건 등.
- 서류: 임대차신고내역, 확정일자, 임대료 변동내역, 상생임대인 확인 신청서류(홈택스) 준비.
결론
- 고덕이 평택이라면: 세종을 2026-08-31 이전에 매도하면 일시적 1가구 2주택 특례 적용 가능성이 높습니다. 다만 세종의 거주 2년 요건은 ‘상생임대인’으로 대체해야 하며, 귀하 이력상 2023-08-26~2025-08-26 합산 2년 유지와 5% 이내 요건만 충족하면 적용 가능성이 큽니다.
- 고덕이 서울 강동이라면: 특례 판단이 달라지므로 별도 검토가 필요합니다.
원하시면 전월세전환율을 적용한 5% 계산을 도와드릴 수 있으니, 세종 아파트 주소(동·호 제외), 2025-01-31 기준 전환율 조회가 가능한지 알려 주세요. 또한 고덕의 정확한 소재지도 알려주시면 최종 판단을 정리해 드리겠습니다.