참조만 부탁드립니다.
요약부터 말씀드리면, 부모님 소유 아파트를 자녀가 “시가에 가까운 금액”으로 매수한다면 보통 자녀에게 증여세는 나오지 않습니다. 시가보다 아주 많이(30% 초과) 싸게 사는 경우에만 그 차익 중 일부가 증여로 보이는데, 질문 주신 가격대(6,600만원 전후)와 시세(6,000~8,000만원) 범위에서는 증여세가 발생할 가능성이 낮습니다.
핵심 규정(저가 양수에 따른 이익의 증여)
- 거래상대가 특수관계인(부모-자녀)일 때, 매매가가 시가보다 “30% 초과 또는 3억원 초과”로 낮아야 증여로 봅니다.
- 과세되는 증여이익 = (시가 − 거래가액) − min(시가×30%, 3억원)
- 위 계산값이 0 이하이면 증여이익이 없는 것으로 보고, 증여세도 없습니다.
- 증여이익이 생겨도, 부모로부터 자녀가 증여받는 경우 10년 합산 기준 기본공제 5,000만원(성인 기준)이 있어, 증여이익이 5,000만원을 넘지 않으면 세액이 0원입니다. (부모 각각으로부터의 증여는 10년 단위로 각각 공제 적용)
질문하신 금액으로 간단 시뮬레이션
- 가정: 지금까지 이체 3,000만원 + 마지막 3,600만원 = 총 6,600만원을 매매대금으로 하고 등기이전
- 시가 8,000만원 가정: 차액 1,400만원 < 30% 기준(2,400만원) → 증여이익 0 → 증여세 0원
- 시가 7,000만원 가정: 차액 400만원 < 30% 기준(2,100만원) → 증여이익 0 → 증여세 0원
- 극단 가정으로 시가 1억원이어도: 차액 3,400만원 − 3,000만원(30%) = 400만원 증여이익. 여기에 기본공제 5,000만원 적용 시 과세표준 0 → 증여세 0원
결론: 질문 주신 범위라면 자녀에게 증여세는 사실상 없다고 보시면 됩니다. 다만, 아래 사항을 꼭 지키세요.
실무적으로 꼭 챙길 것
- 매매계약서: 총 매매대금을 6,600만원(또는 실제 합계)으로 명시하고, 과거 송금분(3,000만원)을 계약금/중도금으로 소급 기재하세요. 각각의 계좌이체 내역을 증빙으로 보관.
- 시가 입증: 등기이전 시점 전후 6개월 내 인근 동일·유사 아파트 실거래가, 필요시 감정평가, 또는 공동주택 공시가격 등으로 시가를 합리적으로 소명할 자료를 준비.
- 자금출처: 본인 자금(근로·사업소득, 예금 등)으로 지급했음을 계좌추적으로 입증 가능하게 해두기.
- 세목 체크: 자녀는 취득세, 부모님은 양도소득세 검토 필요(특히 1세대1주택 비과세 여부, 보유·거주기간 등).
- 과거 이체분 처리: 매매대금의 일부로 계약서에 반영하면 부모님이 그 돈을 ‘증여’로 받은 것으로 보지 않습니다. 만약 계약서 반영 없이 생활비 성격의 ‘증여’로 본다 해도, 통상 부모→자녀 증여가 아니므로 자녀에게 증여세는 없고, 부모님 쪽 과세 이슈가 될 수 있어 계약서로 정리하는 것이 안전합니다.
정확한 계산을 위해 추가로 필요한 정보
- 등기이전 예정일 기준의 객관적 시가(인근 실거래가 또는 감정가)
- 최종 확정할 매매대금(과거 송금 포함 총액)
- 최근 10년 내 부모님으로부터 받은 다른 증여가 있는지(있다면 금액/부모님 각각)
- 아파트 소유자가 부·모 중 누구인지(공동소유 비율 포함) → 저가양수로 인한 증여이익이 생기는 경우, 각 지분별로 증여자로 구분
원하시면 실제 주소를 주시지 않아도 단지명/전용면적/층/등기이전 예정일 기준으로 인근 실거래가를 토대로 시가 범위를 잡아 드리고, 그에 맞춘 증여세(있다면)와 양도세/취득세 체크리스트까지 정리해 드리겠습니다.