저가양도 세금

핵심만 요약
- 부모님(1세대 1주택, 10년 이상 거주)이 자녀에게 “시가보다 싸게” 넘기는 경우, 세부담이 달라지는 지점은 주로 자녀 쪽입니다.
- 올해(현행 규정 기준)는 저가양수로 발생하는 “증여분”에 대해 증여세만 부담합니다. 취득세는 실제 매매가액 부분에만 부과됩니다.
- 내년부터 논의된 개정안(저가양수분에도 ‘증여 취득세’를 부과)이 시행되면, 증여세뿐 아니라 저가로 얻은 부분(증여로 보는 금액)에 대해 취득세(실효 13.2% 수준)가 추가로 붙어 총세부담이 커집니다.
- 다만, 거래가 ‘시가의 70% 이상’이면서 ‘차액 3억 원 이하’(현행 안전구간)에 들어가면 증여로 보지 않아 변화가 거의 없습니다.
- 부모님이 1주택 비과세 요건을 충족하면 부모님 측 양도세는 올해/내년 큰 차이 없습니다. 변화는 자녀 측 취득세/증여세에서 발생합니다.

조금 자세히
1) 저가양수 시 증여로 보는 금액(현행)
- 계산 개요: 증여로 보는 금액 = 시가 − 실제 대가 − 안전구간
- 안전구간: 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액
- 이 금액이 (+)이면 증여세 과세 대상이 됩니다(성년 자녀는 10년 합산 5천만 원 공제, 누진세율 10~50%).

2) 취득세(자녀)
- 매매 부분: 일반 취득세율(통상 1~3%) 또는 다주택 중과가 적용됩니다(자녀의 기존 주택 보유수에 따라 달라짐).
- 증여 부분:
- 현행: 저가양수로 생긴 ‘증여로 보는 금액’에는 취득세를 별도로 매기지 않는 구조라 증여세만 냅니다.
- 개정안(언론 보도된 내용): 저가양수로 본 증여분에도 ‘증여 취득세’를 부과. 주택 증여 취득세는 명목 12%이며 지방교육세 10%가 붙어 실효 약 13.2% 수준. 이게 추가돼 세부담이 “확” 늘 수 있습니다.
- 주의: 이 개정은 “안전구간을 벗어난 저가양수”일 때만 영향이 있습니다.

3) 부모님(매도자) 양도소득세
- 1세대 1주택 비과세 요건(보유/거주 충족, 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세 등)을 충족하면, 특수관계인 저가양도라도 부모님 측 양도세는 대체로 차이가 없습니다.
- 다만 고가주택(12억 초과) 등 세부 요건에 따라 계산이 달라질 수 있으니 금액 확인이 필요합니다.

예시로 보는 차이
- 시가 10억, 실제 거래가 6억으로 가정:
- 안전구간: min(시가의 30%(3억), 3억) = 3억
- 증여로 보는 금액: 10억 − 6억 − 3억 = 1억
- 올해: 증여세(1억에서 공제 후 과세)만 부담, 취득세는 6억 매매분에 대해서만 부과.
- 내년(개정 시행 가정): 위 증여분 1억에도 취득세 약 13.2% ≈ 1,320만 원 추가. 총세부담이 의미 있게 증가.

결론적으로
- “안전구간(시가의 70% 이상이면서 차액 3억 이하)” 내에서 거래하면 올해든 내년이든 큰 차이 없습니다.
- 안전구간을 벗어나는 저가양수라면, 개정안 시행 시 자녀 측 취득세가 추가되어 총세금이 꽤 늘어날 가능성이 큽니다.
- 부모님이 1주택자라는 사실은 주로 부모님 양도세(비과세)에만 유리하게 작용하며, 자녀 쪽의 저가양수에 따른 증여·취득세에는 큰 차이를 만들지 않습니다.

확인·점검해야 할 것
- 아파트 시가(공시가격이 아니라 실거래가·감정가 등 시가 판단 자료)
- 예정 매매가(시가 대비 비율)와 차액 규모(3억 초과 여부)
- 자녀의 기존 주택 보유 수(취득세 중과 여부)
- 자녀의 최근 10년간 직계존속 증여 합산액(증여세 공제 적용)
- 양도가액이 12억 초과인지 등 부모님 1세대1주택 요건 세부사항

주의사항
- 위 개정(저가양수분에 대한 증여 취득세 부과)은 2024년 세법개정안으로 논의되던 내용입니다. 제 지식 기준(2024-10) 이후의 최종 통과·시행 여부, 시행 시점, 세율·범위는 반드시 최신 법령/지방세 담당 부서에 확인하세요.
- 케이스별로 결과가 크게 달라질 수 있어, 금액을 알려주시면 간단한 시뮬레이션을 도와드리거나 세무사 상담시 체크리스트를 드릴 수 있습니다.

원하시면
- 시가, 예정 거래가, 자녀 주택 수, 지난 10년 증여 합계만 알려주시면 올해/내년(개정 시행 가정) 세부담을 숫자로 비교해 드리겠습니다.