참조만 부탁드립니다.
가능합니다. 다만 “부담부증여(채무인수 포함 증여)”는 은행 동의와 세금·등기 절차를 동시에 챙겨야 해서, 순서와 서류 준비가 중요합니다. 핵심만 정리드릴게요.
1) 먼저 가능한지
- 법적으로는 가능. 다만 대출이 있는 상태라면 은행이 채무자 변경(채무인수)이나 담보재설정을 승인해야 합니다.
- 은행이 보통 요구하는 방식
- 부모님 명의로 재대출(대환) → 기존 대출 상환 후 근저당권 재설정
- 또는 채무인수 심사(부모님 소득·DSR, LTV 등 충족 시) → 채무자 변경과 근저당권 변경
- 은행이 불허하면: 기존 대출 전액 상환 후 증여·이전
- 요약: 은행 동의가 가장 큰 관문입니다. 먼저 대출은행에 “부담부증여로 채무인수 또는 부모 명의 대환 가능 여부”를 문의하세요.
2) 세금 구조 한눈에
- 증여세(수증자=부모): 과세표준 = 시가(시가 인정가액) – 승계할 채무
- 부모가 자녀에게서 받는 증여의 기본공제 5천만원/10년 적용
- 공시지가(토지)가 아닌 집 “시가”로 계산합니다. 시가가 없으면 공동주택가격(기준시가)을 사용.
- 양도소득세(증여자=자녀): 채무액 부분은 유상양도로 보아 양도세 과세
- 양도가액 = 승계 채무액
- 취득가액·비용은 비율로 안분하여 계산
- 현재 일시적 2주택 상태이므로 1세대1주택 비과세는 적용 어렵다고 보셔야 합니다.
- 취득세(부모): 부담부증여는
- 채무액 부분 = 매매로 본 유상취득 세율(주택 1~3% 구간세율)
- 나머지 증여 부분 = 증여취득 세율(보통 3.5%)
- 과세표준은 원칙적으로 전부 “시가표준액(공동주택가격 등)” 기준으로 부분 안분
- 합계로 보면 대체로 “약 4% 내외” 수준이 나오는 경우가 많으나, 채무액이 꽤 있으면 그 부분은 1% 구간세율이 적용되어 약간 낮아질 수 있습니다.
- 이월과세 유의: 부모님이 증여받은 집을 5년 내 매도하면 자녀의 취득가액을 승계(이월과세)하여 양도세가 커질 수 있습니다. 5년 보유 후 매도 권장.
3) 금액 가늠(질문 주신 숫자로 ‘대략’ 예시)
- 전제: 공시지가 51,300,000원은 토지 기준일 가능성이 높습니다. 주택 증여·취득세는 “시가(없으면 공동주택가격)”를 씁니다. 여기서는 편의상 51,300,000원을 시가표준액 가정한 ‘거친’ 예시입니다.
- 채무: 18,611,059원
- 증여세 과세가액(대략) = 51,300,000 – 18,611,059 = 32,688,941원
- 부모 증여세 기본공제 50,000,000원 내 → 증여세 납부액 0원(다만 신고는 반드시 해야 함)
- 취득세(매우 대략)
- 채무 부분(유상): 18.61백만원 × 1% ≈ 18.6만원(+ 부가세금 조금)
- 증여 부분(무상): 32.69백만원 × 3.5% ≈ 114.4만원(+ 지방교육세·농특세 등)
- 합계 총 150만원 안팎 추정(시가·과세안분·지방세 해석에 따라 변동)
- 양도소득세: 자녀 측 취득가액·보유기간·비용을 알아야 산출 가능
- 계산 개념: 양도차익 ≈ 채무액 –(자녀 취득가액 × 채무액/시가) –(비용 안분)
- 실제 세액은 자료 없이는 산출 곤란 → 세무사와 간단 시뮬레이션 권장
4) 준비·진행 순서
- 1단계: 시가 확인
- 최근 매매사례가액(증빙 가능 시 최우선), 감정평가, 없으면 공동주택가격(부동산공시가격알리미) 확인
- “공시지가(토지)”가 아닌 “공동주택가격(기준시가)”을 쓰는지 꼭 점검
- 2단계: 은행 협의
- 채무인수 가능 여부, 대환 요건, 필요서류, 비용 문의
- 채무인수·대환이 안 되면 상환 후 진행 방안 검토
- 3단계: 계약·서류
- 부담부증여계약서(채무 승계액, 대출기관, 근저당 내역 명시)
- 대출잔액증명서, 채무인수(또는 대환) 동의서/계약서
- 등기 서류: 등기권리증, 등기부등본, 인감증명서·도장(또는 공동인증서), 가족관계증명서, 주민등록등본(초본), 위임장(법무사 이용 시)
- 4단계: 세금 신고·납부
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내(지방자치단체) → 납부 후 영수필 확인서 수령
- 증여세: 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내(홈택스/세무서) → 공제로 0원이더라도 반드시 신고
- 자녀의 양도세: 다음 해 5월 확정신고 대상이 될 수 있으니 세무사 사전 상담 권장
- 5단계: 등기 이전
- 은행 동의(근저당 변경 또는 재설정) 완료 → 소유권 이전등기 신청
- 보통 법무사에 일괄 의뢰하면 편합니다.
5) 추가 유의사항
- 주택 수 관련 규제: 부모님이 무주택이고 별도 세대라면 다주택 중과 등 대부분 이슈는 부모님 기준으로 판단됩니다.
- 자금출처: 부담부증여는 채무 인수가 자금출처가 됩니다. 다만 은행 대환 등 형태가 명확해야 합니다.
- 향후 매도 계획: 부모님이 5년 내 매도 계획이 있으면 이월과세로 세 부담이 커질 수 있으니 보유 전략을 먼저 정하세요.
- 이전에 부모님이 자녀로부터 받은 증여가 있다면(최근 10년) 합산하여 증여세 공제·과세 여부가 달라질 수 있습니다.
정리
- 가능하되, 1순위는 “은행 채무인수/대환 승인 여부” 확인입니다.
- 세금은 대체로 증여세 0원(공제 내), 취득세 약 4% 내외(채무 부분은 1~3%), 자녀 측 양도세는 채무액 부분에 한해 발생 가능.
- 공시지가가 아니라 “시가(없으면 공동주택가격)”로 계산해야 하니 금액 확정 전에 시가 확인이 먼저입니다.
원하시면
- 공동주택가격(주소)과 자녀의 취득가액·취득시기·비용(취득세 등) 정보를 주시면, 보다 정확한 세액 가늠치와 최적 진행 시나리오를 계산해 드리겠습니다.