참조만 부탁드립니다.
다음은 실무에서 국세청 소명까지 고려한 안전한 방법과 주의점입니다.
Q1. 부모→자녀 차용금 실제 이체 없이 잔금에서 상계해도 “차용”으로 인정되나?
- 결론: 원칙적으로 가능. 매도인(부모)이 매매대금의 일부를 외상(판매자금융)으로 두고, 그 금액을 “차입금(채권·채무)”으로 설정하는 방식도 차용으로 인정될 수 있습니다. 다만 증빙과 사후 이행이 명확해야 합니다. 돈 흐름(계좌이체)이 있으면 가장 깔끔하지만, 필수까지는 아닙니다.
- 이렇게 준비하세요
1) 매매계약서 특약: “매매대금 중 2.1억 원은 매도인으로부터 차입, 이자율 ○○%, 상환기한·분할상환 일정 명시, 연체 시 이자 등”을 계약서 또는 별도 지급약정서에 명시.
2) 별도 차용증: 금액, 이자율, 상환기한·방법(분할/만기일시상환), 이자지급일, 담보(가능하면 근저당 설정) 등을 구체화. 서명·날인.
3) 사후 이행: 이자와 원금 상환을 약정대로 계좌이체로 실제 지급. 입출금내역 보관.
4) 과세 이슈
- 이자율: 상증세법상 적정이자율(예: 2024년 4.6% — 매년 고시 확인)을 적용하면 가장 안전.
- 무이자/저이자라도 연간 이익(적정이자–실제이자)이 1,000만 원 이하이면 그 해 증여세 과세 제외(2.1억×4.6%=약 966만 원으로 2024년 기준 한도 이내). 다만 이자율은 해마다 바뀔 수 있어 추후 변동 시 초과 가능성 유의.
- 이자소득 신고: 부모가 받는 이자는 “비영업대금의 이익”(이자소득). 원천징수는 보통 개인 간 거래에서는 하지 않으며, 부모가 종합소득세 신고로 반영.
5) 자금조달 소명:
- ‘직계존속 차입’으로 기재하고, 매매계약서(상계·외상 특약), 차용증, 이자·원금 상환 계좌이체 내역을 제출.
- 실무상 계좌이체가 없으면 보완 요구가 나올 수 있으므로, 특약·차용증을 더 구체적으로 하고, 이자·원금의 실제 상환 사실로 신빙성을 확보하세요.
6) 담보: 필수는 아니지만, 근저당 설정(채권최고액)까지 하면 소명력이 크게 올라갑니다.
- 한 줄 조언: “이체 후 전액 지급”이 가장 분쟁이 적습니다. 다만 “잔금에서 상계+차용증+사후 상환”도 충분히 인정될 수 있습니다.
Q2. 혼인 증여 1억 원(혼인증여재산공제)도 금융이체 없이 처리해도 되나?
- 결론: 가능. 증여는 금전 이전뿐 아니라 채무면제·상계 등으로도 성립합니다. 다만 서류와 신고가 정확해야 합니다.
- 이렇게 하시면 됩니다
1) 증여계약서: 1억 원 증여, 증여일, 혼인 관련 증여임을 명시하고, 매매대금과 상계한다는 취지 기재.
2) 증여세 신고: 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 내 신고. 혼인증여재산공제(최대 1억)를 청구하고, 혼인관계증명서 등 첨부. 요건(혼인 전후 2년 이내 증여 등) 충족 확인. 요건 미충족 시 추징 가능.
3) 자금조달계획서·소명: 증여세 신고서 접수증, 증여계약서(상계 기재), 매매계약서(정상가액, 지급 내역), 잔금정산서 등으로 설명.
4) 유의사항(저가양수 규정):
- 매매가액은 시가(시세)로 유지하고, 1억은 “별도의 증여로 자금조달 후 상계”로 처리하세요.
- 계약서상 매매가를 1억 깎아버리면 ‘특수관계인 저가양수’ 규정(시가 대비 30% 또는 3억 초과 차이 등)에 걸려 증여세·양도세 문제가 생길 수 있습니다. 즉, 매매가액은 정상가로, 증여는 별도 자금원으로 분리해 기록하세요.
5) 공제 중복: 혼인증여재산공제(최대 1억)는 직계존속 기본공제(성년 5천만 원)와 병행 가능(10년 합산 관리). 즉, 요건 충족 시 최대 1.5억까지 비과세 범위 확대 가능.
요약
- Q1: 계좌이체 없이 잔금에서 상계해도 되지만, 매매특약+차용증+이자율(가능하면 적정이자율 이상)+실제 이자·원금 상환 증빙이 핵심. 계좌이체로 한 번 거쳐 가면 가장 안전.
- Q2: 혼인증여 1억도 이체 없이 “증여 후 상계”로 가능. 다만 반드시 증여세 신고로 공제를 적용하고, 매매가액은 시가로 유지하여 저가양수 이슈를 피하세요.
필요 서류 체크리스트
- 매매계약서(대금·상계/외상 특약 명시), 잔금정산서
- 차용증(이자율·상환일정·연체이자·담보 여부)
- 이자·원금 상환 계좌이체 내역(사후 지속)
- 증여계약서(상계 기재), 증여세 신고서 접수증
- 혼인관계증명서(공제 요건 확인용)
- 양측 계좌 거래내역(거래 전후 기간)
참고: 적정이자율, 혼인증여 공제 요건 등은 개정될 수 있으니, 계약·증여 직전 연도의 최신 고시/법령을 확인하거나 세무사와 최종 점검하시길 권합니다.